論房屋政策及樓市“辣招”

論房屋政策及樓市“辣招”

針對現時樓市熾熱，政府在房屋政策方面，應制訂長遠而宏觀的政策。因房屋並非純粹一種自由市場商品，它是普羅大衆的必需品。對貧富懸殊加劇的地區，房屋是一種社會福利，可促使資源再分配，拉近貧富距離，令社會穩定，鞏固政府管治認受性。因此，澳門特區政府，必須非常小心謹慎處理房屋問題。政府亦需全面觀察不同階層居民對房屋政策的意見。建議澳門特區政府應進一步把房地產供求市場劃分為不同區間，針對不同社會階層人士，以滿足他們不同性質的需求。建議可分為三個區間。

助低收者租住社屋

第一個區間：針對低收入家庭（個人入息中位數1/2或以下），政府應提供足夠社會房屋給他們租住，令他們有基本之生活質素。

第二個區間：針對於收入接近或略高於個人入息中位數之人士，這些家庭本來是有能力購買房屋，但卻受到近期樓市熾熱影響，未能負擔高昂樓價。因此，政府應提供一定數量的中小型面積單位的經屋，讓這階層之人士有初步置業能力，得以安居。日後當他們經濟條件許可，便可轉買高一級的私人物業，提升居住質素。

第三個區間：針對高收入人士或外地投資者，提供私人高級商品房屋，由私人發展商負責提供。政府若能把房屋分成以上三個區間／階層，居民便可各取所需，避免部分人士感到沒有能力擁有合適房屋。

公營房佔半總住房

根據統計數字，澳門人口上升速度並不很高。以近年政府的投入趨勢，政府有可能提供的公營房屋（包括新舊社屋及經屋）佔本地住宅單位約50%。這已是個不少的數字（假設12,000個單位在石排灣及青洲坊，可在一二年入伙）。因此，根據人口增長估算，未來澳門每年平均興建約4,000個單位，以過去十年人口增長比例，足夠且可滿足新增人口的房屋需求。

對近年的炒樓現象，可能是資訊不平均，本地及外地熱錢炒作，加上正確資訊不流通所致，令地產市場不健康，並非房屋單位供不應求。因現在澳門仍有很多空置單位。只要政府明確表示，向居民及發展商說明，政府有決心扮演一個重要的持份者角色。據現時公佈的比例，如19,000個公共房屋單位，若可如期落實推出，未來政府所提供的是總房屋需求的約五成單位（包括新／舊經屋、社屋）。在未來日子，政府如能積極宣稱其決心扮演重要的提供房屋的角色，這將有效控制炒家及私人發展商作不合理炒賣。政府除要有短期壓抑房地產的措施，如近期推出的四個“辣招”，長遠來說，政府最重要做的是土地規劃、平衡樓市，令其健康發展。

清晰資訊杜絕炒賣

總括而言，要有長遠及整體性地維持一個健康的房地產市場，必須配合城市規劃及增加土地供應。其次，政府亦應盡快把整個城市規劃及土地供應時間表，清晰及有計劃地讓居民知道每年有多少土地、公共及私人房屋可以供應。如果有清晰數字及時間表，便不會讓炒家有機會炒作。政府短期的措施，如控制銀行樓宇按揭、增加印花稅等，雖有用但只是治標方法。政府近年推出的新城區填海計劃將是一個新開始點，增加土地供應，居民應密切關注，要求政府預留充足土地興建公共房屋，不要令新城填海區淪為私人地產發展商的禁臠。

陳卓華