對房屋問題的幾點淺見

對房屋問題的幾點淺見

澳門經濟快速增長，居民收入也有增加，但社會怨氣和不滿卻遠比過去大，究其原因，我們認為主要是社會不公和貧富懸殊的情況，不僅沒有因社會發展而改善，而且日漸令居民失望，尤其是在分配的問題上，不是政府“派錢”所能紓緩不滿的。經濟發展成果應落實到民生的改善上，落實到普遍提高居民生活素質方面，這是廣大居民的期望，也是為政者應有之義。

可是，縱觀澳門近幾年的發展，經濟升幅遠超預期，政府庫房充裕，老百姓的“荷包”是比以前多了些錢，但老百姓期望改善生活，提高生活素質的訴求卻被忽視了，而且有些期望比過去更加難實現了。例如，不少居民期望改善居住條件和讓子女有比自己更好的安居樂業的社會環境，但都因暴升幾倍的樓價而變得更難滿足了。這種期望與實際的嚴重落差，現今比以前更大，同時這種落差又與社會不公和貧富懸殊息息相關，大大加深了社會不滿。

房策不公惹猜疑

政府以低價批出土地，發展商卻以超高的價格出售樓宇，投機者藉澳門法規滯後而炒賣房地產，從中獲取暴利而又不用繳稅，還把樓價一再推高至連中產也無法負擔的高度。政府把這種土地分配不公平歸咎於《土地法》，但《土地法》修改說了多年仍未見新法案，樓價卻連升了多年，造成房屋問題日益嚴重。同樣，政府連最易解決的土地溢價金計算標準，也多年沒有調整。一些發展商利用《土地法》和溢價金標準未改之機，獲低價改變批地用途或增加建築面積、或置換獲利更豐之土地，甚至獲低價批予豪宅用地。

在這種不公日增的情況下，令人不得不質疑政府有關部門遲遲不修改《土地法》和溢價金標準、遲遲不遏制樓價急速飆升的連串表現，究竟是能力效率低下，還是另有考慮？是以民為本還是以商為本？中央領導一直要求各級領導要搞好民生工作，要急居民所急，着力解決居民最關心、最直接、最現實的切身利益問題。澳門一些官員在居民最有意見的房屋問題上，究竟又做得怎麼樣呢？他們的緩慢作為，又怎能不引起社會怨氣和不滿呢！

土地緊缺自置多

對澳門的房屋政策和房屋問題，各方意見紛紜。我們認為，多元社會出現意見差異是正常的，但大家都必須首先要立足現實，否則是無法對問題作出正確的客觀的判斷和合理的決策。澳門的現實是：

一、土地資源緊缺。特區政府還欠下不少地債，樓宇因土地緊缺已出現瘋狂暴升，與居民購買力嚴重脫節；公屋發展滯後，亦因政府手上土地不多而缺長遠發展規劃，因此，我們硏究房屋政策和公屋發展規劃時，必須首先要顧及到這最大的制約因素，要十分珍惜和善用澳門有限的土地資源。澳門要持續發展，要預留適量的土地滿足經濟適度多元的長遠發展和公共房屋的需求。居民是反對賤賣土地，反對吃大鍋飯，賤分公共資源。我們不能只顧本屆政府或只顧我們這一代，把澳門最寳貴的土地資源全部分光。

二、澳門七成多的家庭是居於自置物業。經屋多是低收入的工薪家庭居住，社屋居民則是貧困家庭為主，公屋住戶總數僅佔全澳住戶兩成左右，與新加坡和香港以公屋住戶佔多數的情況不同。這個事實反映出澳門一般居住情況並非很差，只是澳門近十年公屋發展滯後，居民傳統追求“置業興家”的期望和改善居住環境的訴求，現在又變得遙不可及，房屋問題方成為深層次的社會矛盾。

解決民生為根本

三、澳門市場細，易炒作，澳門樓市正面對國際資金投資的影響。究竟現時的樓市是不是健康的？如果是不健康的，那該不該採取措施糾正或引導呢？在土地資源緊缺和樓價高企的情況下，如何滿足社會的房屋需求？是單以發展公屋來解決，還是採用有效措施引導樓市健康發展和以建立家庭住屋保障制度為目標的公屋發展政策來解決？這些討論都離不開依據上述現實作出客觀和理性的分析。

現時社會上對房屋政策和法規，確是存在一些爭議，關鍵是要理順關乎理念性的問題，許多爭論都可以迎刃而解了。

一、 發展目標問題。房屋發展和相關政策制度的建立，是解決民生需要為主，還是市場需要為主？其出發點和落腳點是什麼？簡單地說，現今政府房屋政策主要目的是為民還是為商？這是個根本問題，曾有官員為政府遲遲不出招遏抑高樓價辯護，說遏樓價是干預市場，有充足樓宇供應，樓價自然會降下來，遏樓價會令購樓者變負資產等。這種說法，從理論上分析可以這樣說的，但這理論已非靈丹妙藥，因為隨着經濟全球化，世界各國都沒有採取百分百開放的自由市場，都會為維護本國利益而作出某些保護性措施或在某一時期內出手干預某些方面市場運作，特別是在國際金融風暴時，連美國政府也要對金融市場作出一些干預措施，對中國公司在美投資也諸多限制。

供求關係不成立

何況澳門市場細小，容易受外來的影響，澳門樓市暴升，始作俑者就是外資公司採用高價包售的方式來哄抬樓市，利用港澳樓價的差異，吸引港資來澳炒樓，從而掀起炒風。這並非因為澳門樓宇供應量太少，在○五年炒風掀起時，澳門還有大量空置樓宇，政府還在用四厘利息補貼和置業移民來消化，同時，這幾年澳門人口增長也不太大，眞正的需求不可能突然暴升的。即使在樓價高企的今天，仍有相當數量的空置房屋，估計是過萬計，還有不少樓盤將陸續推出，樓價卻在不斷飆升，這能簡單地說是供應不足問題造成嗎？樓價暴升數倍，並非眞實地反映了供求關係，而是炒風造成的虛假需求。這泡沫樓市令居民深惡痛絕，因其對民生經濟影響極壞，那些官員的言論，正好反映出他們最擔憂的是樓市下滑對投資者的影響問題，未有考慮到要把居民生活的眞正需要放在首位；還以為推出幾幅土地拍賣就可讓樓價降下去，卻不認識澳門土地是最寳貴的自然資源，那幾幅地是無法對抗國際性大量游資的炒作。

眞正的用家購買高價樓，必定會量力而行，何況澳門銀行歷來估價較保守，而且，負資產問題的危機，正是樓價暴升令泡沬爆破才會產生，怎可以歸咎於遏抑高樓價呢？政府房屋政策的主要目標，應是滿足居民居住的需要，保障居民的居住權，讓家家戶戶都有合適安居之所，而不是把滿足投資市場的需要擺在首位。

房屋屬性要重定

二、 澳門房屋的性質問題。房屋是不是資源性商品？房屋可以買賣，可以出租，一般都把他看成商品，可以在市場上流通。但由於澳門土地資源不僅有限，而且十分緊缺，房屋又是必須佔用土地資源的，這個特殊的現實，令我們對澳門房屋屬性要有新的界定。我們認為，房屋在澳門來說，應是資源性產品，又是生活必需品。對緊缺又不可再生之資源產品採取保護性措施，是不少國家和地區政府採用的政策。澳門特區的房屋政策應有一定的保障性措施，要保障澳門居民的基本需要，使澳門人不用挨貴租，不用做“房奴”，對超出住屋需要標準或用於炒賣的房屋，又要設法增加其非合理佔用資源之成本來作出適當限制。對澳門房屋作了這樣的定性，遏抑樓市就是順理成章的事。這樣定性和根據這定性採取相應適當措施，是為了澳門可以持續發展，是為了我們子孫後代也可以更好地留在澳門生活，不會因沒有房屋居住而怨恨我們。

三、 房屋的發展模式問題。現代社會是多元的社會，房屋發展也應是多元化的。我們應清楚公屋只是房屋政策的一部分，居民的住屋需求是多元的，解決居民的居住問題，不能完全依賴公屋，政府也不可能長遠地單一依靠公屋去解決全體居民的不同住屋需求，關鍵是要因應居民不同需要去建立多元化的房屋政策、建立健康的樓市，通過社屋、經屋、限價樓、普通商品房、豪宅等多種類的房屋均衡發展，多管道多元化的發展模式，才能科學地解決澳門房屋問題。

兩市場論太天眞

簡單地以公屋和豪宅作為房屋發展模式，用所謂兩個市場來發展房屋，都是不能迎合社會多元發展的需求。只能把中產人士推入中下階層申請公屋的行列，與中下階層人士一起爭公共資源，這不僅會造成更大的社會階層矛盾，而且也是對中產人士的不公，沒有考慮到中產人士的住屋需求（房屋質素和居住環境），沒有顧及中產階層的特性（崇尙自由自主，講求理想尊嚴和願意承擔）。或只能強迫中產人士降低生活素質去挨貴樓做“房奴”。因此，為解決中產人士這“夾心階層”的住屋問題，政府應推出限價樓才是上策，讓他們在其能力範圍內購買到較高質素的房屋，又不多佔公共利益。同時，限價樓對樓市的健康發展，具有指導作用，因為連中產階層都買不起樓的樓市，肯定不是健康樓市。澳門更不應把居民住屋推向國際市場，不應為滿足國際市場需要而建造超高價豪宅，澳門緊缺的土地資源和有限的房屋，經受不起國際市場的折騰。

公屋發展要科學地規劃，要與人口和經濟發展相適應，要預留發展公屋的土地，要考慮到土地不足對公屋持續發展的影響，要從長計議，勿只顧眼前和短期。社屋與經屋之比例要合理，要顧及政府和居民的負擔，要定期檢討或調整。

均分公屋不公平

四、公屋分配問題。公屋如何公平合理分配？因公屋是公共資源，具社會福利性質，其分配自然關係到公共資源和社會福利的分配問題。社會福利實質就是對社會資源的再分配，是政府運用徵稅和分配公共資源的公權力，進行“劫富濟貧”的二次分配，調節初次分配造成的貧富差異，使社會更加公平，人人都有機會分享經濟社會的發展成果，縮減貧富差距。社會福利的獲得，一般都設有條件，凡符合條件的都有權享受，這就是公平性。但社會福利一般都是傾斜性地幫助弱勢群體，多是從需求之起點和機會平等方面去擬定分配模式，極少人人統派的平均分配。只有公共資源十分充足又有利長遠發展的情況下，社會福利才有條件“統派”。

由於澳門土地資源有限，在分配公屋問題上就不可能採取絕對平均分配的模式。不分貧富，人人均分公共房屋，看似平等，但只會擴大社會不公，擴大貧富懸殊，也不符二次再分配和善用資源的原則。所以，公屋分配也要根據實際，分類分配，特區政府按申請家庭的收入和財富情況，審定其資格，這種愼用公共資源的做法是適當的，也是應該的，是對整體利益負責，也是對我們的子孫後代負責。公屋分配應以弱勢群體為主要對象，以家庭為主要對象，並以此建立家庭經屋保障制度，構建完善的社會保障體系。

多元發展保住房

概括地說，房屋政策要符合澳門現實，要全面、客觀、理性、科學地制訂，要建立家庭住屋保障制度和多元發展的機制，房屋的發展是個關係全域的民生問題，也是個系統工程，要通過多管道、多模式的多元發展來滿足全體居民之多元需求。政府任何措施和方案，都要立足於澳門整體利益和可持續發展，保障居民安居樂業。

吳小麗

梁桂萍

（澳門街坊會聯合總會）