寬入嚴出值得認同 經屋姓私助調節私樓

寬入嚴出值得認同

經屋姓私助調節私樓

政府推出的“劉十招”成效與社會期望有一段距離，被認為最有力的特別印花稅仍未生效，私人樓市熾熱依舊，坊間唯有寄望政府透過公屋作調節，有效遏制火熱的樓市。影響經屋整個運作的《經濟房屋的建造及出售制度》法案正在立法會常委會討論，內容近期受到社會熱議，特別是經屋應否流入私人市場，經屋應該“姓公”，還是“姓私”的問題，更成為城中的火熱話題。

姓公分割兩個市場

經屋應否流入私人市場，支持和反對意見不一，爭議的焦點在於它是以公帑興建。但不能忽視的是，無論經屋怎樣運作，在整個房地產市場中，它必須發揮調節樓價的槓桿作用，假如經屋不能流入私人市場，澳門房地產市場必將分割成為兩個獨立市場，屆時因政府不能干預，私人樓宇市場盡是超級“豪宅”，價格必將嚴重脫離一般居民的購買能力，即使是中產人士亦可能因負擔不起私人樓宇，進一步要求申請公屋。

經屋法草案文本開宗明義說明了設立經屋的目的，一是紓緩及協助有實際需要的居民解決住房問題，二是促進發展符合本澳居民實際需要及購買力的房屋供應。由此可見，經屋並非福利政策，不可能人人有份，其具有的“紓緩”及“協助”作用，也與社會房屋的福利性質不同。且其最核心的第二個目的，已簡單道出是為促進居民購買力，也就是說它必須與私人市場掛鈎。

如果經屋流入私人市場，增加了整體供應量，必會對私人樓價發揮調節作用，令樓價回落。如經屋永久留在封閉市場，難對未來樓市發展產生槓桿作用，影響千家萬戶，社會討論時應有遠見。

讓經屋戶向上流動

綜觀鄰近地區，公共房屋過了一定年期後轉入私人市場，是普遍做法，具有一定參考價值。其好處正是與私人市場互相影響，回應了房屋“既是居住、又是投資”的雙重屬性。且經屋流入私人市場，能讓經屋住戶在經濟狀況改善後轉購私人樓宇，達到“促進居民購買力”的原來宗旨，也讓住戶向上流動。

有熟識法律人士指出，經屋如果姓“公”，將引發更爭議的法律問題。輪候家團購得經屋後，經屋便屬於私人財產，但這份財產若受到政府一定限制，例如永久不能出售或指定出售對象，這與保障私人財產不被影響的現有大法有所抵觸，有可能引致更深層次的法律矛盾。另外，在遺產問題上，也將涉及更複雜的操作，甚至因找不到全部繼承人而無法轉售，被逼丢空，最終浪費資源。

從操作層面上，假若經屋全部姓“公”，政府將是最後的持有人，將永遠承擔所有維修、保養、管理等一系列事務，這將是永無止境的支出問題。再者，若經屋只能售予政府，這對政府來說也是一個沉重負擔，因為政府無法預期業權人甚麼時候會售予政府，財政預算無法配合，更會違背原來宗旨。

政府已對經屋採取“寬入嚴出”的原則，減少圖利，這點值得認同，至於在設立收入上下限、計分制度方面，應該更具人性化，避免出現“斷層”。針對私人樓市不理性飆升，更應推出“辣招”，進一步穩定樓市。

學者：經屋宜先訂價

認同設資產淨值審查惟難監管

立法會常委會熱論經屋法，其中，經屋申請人收入上下限的條件將有調整空間，因有關數據已是○八年，現在未必適用。有學者則認為，為了公共資源合理分配，應先訂出經屋售價，對適合供款範圍內、沒有物業者就可申請。倘先設收入限制，未來每年都可能要調整申請資格。

社會關注早前公佈的經屋申請人收入上下限，可能有一部分夾心階層被拒諸門外，但又無能力買私人樓。

有學者則認為，有必要調整申請經屋的條件。關注到目前申請以家團收入上下限作為申請條件，忽略了申請者收入彈性的考慮，包括居民有很多估不到的收入，且可能一個家團申請，背後由其他家庭成員共同供樓的狀況。此外，現在普遍情況，很多申請經屋者都有一定的收入，但樓價太貴無法負擔，故不應把收入作為先列條件。此外，隨着居民收入不斷攀升，將出現每年都要修改申請條件的問題。

學者認為，宜先訂出經屋售價，再對適合供款範圍、沒有物業者就可申請作為篩選原則，較能有效地將公共資源合理分配。

對於申請家團應設有資產淨值審查認為合理，資產淨值除包括海外資產，還應把流動資產計算其中，包括現金持有量，以及透過公司持有物業等。不過，在監管上很困難，如當局難以調查申請人是否擁有海外物業，只能透過持有人申報，容易走法律罅。

受訪居民認同設限

經屋收入上限線意見不一

立法會討論經屋法案，政府方面明確必設收入上下限，但數額可調整，受訪居民贊同設收入限制，但限界線則有不同意見，有的認為應收緊上限空間，也有認為上限過低宜放寬。在購入經屋後，有居民希望他日購買私人物業，不需退回經屋。

立法會早前討論經屋法案，包括家團收入上下限、家團資產淨值，一人家團資產淨值上限為三十七萬二千元，兩人或以上家團上限七十四萬四千元；海外資產將列入計算範圍，超標即喪失申請經屋資格；經屋十六年禁售期後仍不能出租。

居民劉小姐贊同設收入上下限，認為此舉可保障真正有需要的居民，但建議家團人數及收入水平可再細分。當局早前披露，一人家團收入上限約為一萬四千元，兩人或以上家團收入上限為二萬八千元，認為對一至二人家團來說，該上限過高，仍有收緊空間；亦贊成將海外資產列入計算範圍。若申請人在海外或內地有車有樓，資產淨值超標，證明其有一定經濟基礎，應排除在輪候名單中。經屋過了禁售期，建議只能轉售予輪候的家團，不能出租獲利或在市場上出售。

亦有居民認為，當局早前公佈的收入上限過低，令大部分人士無法入圍。有博彩從業員陳先生表示，近年薪金水平有所提升，員工薪酬普遍一萬多元，很容易超出該收入上限。但薪酬提升的同時，樓價物價高企，每月家庭開支龐大，根本無法承擔高樓價，但又不符合經屋申請標準，建議放寬收入上限。

有居民黃女士表示，早年由內地移民到本澳，○五年開始輪候經屋，現時輪候至五十多號籌，快將上樓。她認為，當局早前公佈的收入上下限合理，早年申請經屋時的家團收入水平亦在該範圍。她期望上樓後，日後兒子有能力購買私人物業時，經屋不需退回，能讓兩老繼續居住。