樓花買賣指引下月中推出 工務局消委會設專頁上載樓花資料供查閱

樓花買賣指引下月中推出

工務局消委會設專頁上載樓花資料供查閱

【本報消息】政府六月中推出規範樓花買賣指引，要求買賣雙方訂立合同時加入多項基本條款，但指引無強制性。法務局長張永春強調，指引並非為鎖住發展商或幫助小業主，祇是希望提高樓花買賣透明度，減少交易糾紛。此外，工務局及消費者委員會網站將設專頁，列出已批草則但尚未發出“入伙紙”的公開發售樓宇（樓花）的資料，讓居民掌握樓花銷售情況。

增樓花買賣透明度

特區政府上月公佈促進房地產市場可持續發展新措施，土地工務運輸局、法務局、財政局和消費者委員會昨日下午三時在房屋局舉行說明會，向發展商、地產界及銀行業介紹下月中生效的樓花買賣指引。工務局副局長陳寶霞表示，六月三日前業界可對指引提出意見，並將建議送交工務局或法務局，當局將於下月中陸續推出措施。

法務局長張永春指出，樓花買賣指引未成為法律條文前，希望加強與業界溝通，完善樓花買賣的法律條文。目前制訂的指引條文，主要參考業界現行樓花買賣合同內容，不希望完全改變現有的樓花買賣方式，以免影響市場。指引無強制性，但若地產商不遵循，難以看到效果。制訂指引非為鎖住發展商的利益或幫助小業主，祇是希望提高樓花買賣的透明度，更清晰地訂立合同、減少交易糾紛，對雙方均有好處。

列明樓花基本狀況

樓花屬預售產品，買家未能透過實地參觀了解所購樓宇的狀況。規範樓花買賣指引主要是深化樓花買賣合同的內容，增加更多細節條文，清晰雙方履行合同的責任。指引要求發展商擬定樓花買賣合同時，除買賣雙方的身份資料及聯繫方式外，還要列明在建樓宇的基本狀況，例如土地位置、面積、性質、預售單位的基本狀況（包括位置、用途、層數、實用面積、樓宇共同部分的分攤面積等）。

此外，還要列出樓宇及預售單位的基本建築用料，如外牆、大堂、單位地面甚至牆身用料等，並清楚列明購買預售單位的付款方式、樓宇交付時間及公共和社會設施。吸取多宗新建樓宇物業管理糾紛的教訓，合同要求列明入伙後的前期物業管理和保養責任等多項資料，以及違約責任與合同糾紛的處理方式。

財局核數據防漏稅

工務局及消委會網站將設立預售樓宇專頁，並上載已批草則、但未發出“入伙紙”的公開發售樓宇資料，居民可透過網頁查詢樓宇的座數、層數，以及單位、車位數量及工程審批進度等。第三項措施是要求發展商定期提交已售出的樓花數量，有關資料將一併上載工務局和消委會專頁，並抄送財政局。財政局將比對核實數據與發展商提供的報稅資料，加強監督，避免逃漏稅。

財政局副局長容光亮、消委會執行委員會主席黃翰寧，以及工務局城市建設廳長陳榮喜亦出席昨日的說明會，向業界解釋條文細節。

樓花買賣指引非強制

【本報消息】政府推出的樓花買賣指引將於下月中生效，法務局長張永春表示，指引非強制性，只能靠業界自覺遵守。當局將盡快總結和整理各界的意見，加快起草規範樓花買賣法律制度法案，以期盡快交立法會審議通過。強調指引只是訂定最基本樓花買賣合同應具備的條款，日後法律通過後，會適當細化及增加條款，屆時買賣合同雖可自行訂定，但強制條款必不可少。

立法後須有強制條款

張永春表示，規範樓花買賣制度由開始討論至今，政府都本着促進樓花市場透明和健康發展的理念。雖然樓花買賣指引並無強制性，即發展商可以不遵守指引，但因指引關係保障買賣雙方的權益，如透明度高便可減少爭拗及解決爭議的司法訴訟成本，相信可獲居民和業界認同。冀藉業界團體向會員宣傳推廣。

張永春指出，指引只列樓花買賣最基本條款，未來相關法律制度實施後，條款將在現時指引的基礎上增加或刪減。一旦法律獲通過實施，強制條款在合同內必不可少，買賣雙方還可在強制條款的基礎上自行訂定更細化內容。但樓花的買賣合同上必須列明整體工程建築圖則的審批時間、臨時分層登記編號及工務局批出的預售樓批准書時間和編號等。強調一旦法律生效，指引條款便具法律效力，不跟從指引者須負法律責任。

同意再檢討仲裁機制

鑑於公共面積牽涉日後管理費的攤分，張永春認為有必要在買賣合同內清晰陳述。認同詳細描述所用建築材料有困難，並指現時並非訂定具體尺寸誤差可接受比例的時機，但同意業界建議重新檢討現行仲裁機制，及因應實際情況靈活更新上載樓花銷售資料。業界較擔心和關注的問題，政府會再聽取業界及居民意見，深入探討，尋求共識。

業界認同定期公佈樓花資料

指引部分條款難實行冀深入探討

【本報消息】業界歡迎和認同當局設專頁定期公佈樓花銷售資料，但樓花買賣指引訂定的基本條款，如預售單位的實用面積、尺寸誤差的可接受範圍、公共部分的攤分、公共設施的屬性及社會設施用途等，希望當局再諮詢意見深入探討；亦有建議適時檢討現行的仲裁機制，及按實際情況靈活調整網頁更新頻次。

建置業商會代表劉永誠認同指引內容切合規範樓花買賣法案方向，並指申報樓花銷售資料表格相對簡單，業界如能遵守指引，有助公衆清晰了解樓宇資訊。對於銷情熾熱的樓花，建議可靈活更新上載資料頻次，保證所載資料能反映實際情況。為提升仲裁機制的使用率，建議當局適當增加現行仲裁機制的權限和受理金額上限，回應買賣雙方藉仲裁機制解決爭議。當臨時登記出現毀約，建議政府向業界提供更好的註銷合約辦法，以便更好地配合推行樓花銷售制度。

建造商會代表擔心樓宇具備當局批准草則時，發展商倘因司法訴訟未完而無法如期獲發開工准照、拖延交樓時間，怎樣保障買家的利益？並建議買賣合同應清楚列明單位面積的計算標準、樓宇社會設施的用途，以及發展商是否履行批地時訂定的維修斜坡責任等內容，避免爭拗。

地產業總商會代表則認為，買賣合同內列明公共面積的攤分有困難，宜詳加探討。

地產專業發展商會則建議在不影響合同效用的情況下，刪除公共部分攤分的內容等。

發展商須列大廈共有面積

斜坡責任社會設施會所屬性皆要詳載合同

【本報消息】樓花買賣往往出現“貨不對辦”或“縮水樓”，指引要求發展商清晰列明單位的實用面積及共有面積，大廈範圍內的斜坡責任、社會設施，以至會所的從屬性質亦要詳列於合同內。

陳寶霞指出，現時已有行政指引規範大廈建築面積、實用面積以至共有部分面積的計算方法，工務局聯同消委會已於年初推出小冊子。強調建築面積的計算已有法可依，申請批則時亦需填寫樓宇實用率數據，只要掌握單位實用率，便容易計算共有部分的攤分面積。

樓宇內的社會設施及斜坡責任，在制訂街道準線圖時已有界定，批租地內的斜坡強制由承批人負責，當局並在批給合同中說明。陳寶霞指出，樓宇銷售一段時間後，不少新買家可能忽略維修斜坡的責任，過往亦有人查詢。此外，部分批租地會要求發展商承擔興建社會設施，建成後交回行政當局。假如樓盤存在斜坡及社會設施，發展商訂定合同時亦要說明，讓消費者了解樓盤情況。

有業界關注發展項目出現業權糾紛時，可否銷售樓花？陳榮喜指出，這類項目不具備批則條件，但若只欠部分業權證明，當局批則時只可以提出“技術可行”的意見，不會“批准”或“核准”。此外，部分大廈推售時，以“會所”設施作賣點。“會所”可能列作獨立單位或大廈共有部分，前者可以買賣，後者才屬於大廈業主的共有部分。在擬定買賣合同時，更要列明“會所”的從屬關係，以免“會所變酒樓”，引發小業主與發展商的糾紛。