特別印花稅下周二實施 三十天過渡期 賣方逃稅買家須承欠款

特別印花稅下周二實施 三十天過渡期

賣方逃稅買家須承欠款

《關於移轉居住用途不動產的特別印花稅》將於下周二生效，規範在結算印花稅日起計一年內及一年後兩年內出售住宅物業的賣方，必須繳納其物業售價百分之二十及百分之十的特別印花稅，稅款必須於有關文件簽署之日起計十五天內繳交，逾期將被追收最多相當於應繳特別印花稅一半的罰款。法律亦設定了三十天過渡期，讓那些於法律生效前簽署買賣合同而未繳印花稅人士可盡快繳納應繳稅款，逾期未繳者，將被科處罰款兼須繳納特別印花稅。有關法律將於兩年後檢討。

以真實價值計稅

促進房地產市場可持續發展工作小組成員包括運輸工務司長辦公室主任黃振東、顧問梁少峰，法務局長張永春，財政局副局長容光亮等介紹，設立特別印花稅的目的是打擊炒賣住宅單位的投機行為，引導房地產市場健康、可持續發展。特別印花稅主要針對已建成、興建中、規劃中的樓宇或單位（包括樓花），即於法律生效後因移轉現樓、興建中或正在規劃興建住宅物業的賣家便需繳納特別印花稅，但如移轉商舖、寫字樓、工業單位及車位等，以及夫妻、父母、子女、兄弟姊妹之間移轉，或因離婚、繼承原因作出移轉，或因破產、無償還能力而由司法判決作出的移轉，或因償還債務向銀行作出的移轉，或銀行出售“銀主盤”，或獲豁免繳納財產移轉印花稅的實體作出的移轉，都不需繳納特別印花稅。

特別印花稅的適用範圍是自簽署買賣合同的結算印花稅日起計，一年內出售有關物業須繳納百分之二十特別印花稅，一年後兩年內出售則須繳納百分之十的特別印花稅。倘賣家未履行繳稅義務時，則法律規定必須負連帶責任人士需承擔繳稅的連帶責任，買家負有繳稅的補充責任。

所有能夠移轉或承諾移轉住宅物業所有權或其權利的一切憑證文件、文書或行為，為着稅務效力，均視為計徵特別印花稅的移轉依據，如買賣預約合同、公證契約等，都是計算徵收特別印花稅的依據。在一般情況下，稅率的計算是以出售住宅物業的有關文件、文書或行為上載明的價值，即賣家出售不動產的售價作為計稅基礎（倘房屋記錄價值較高者，則以房屋記錄價值為準）；倘發現房屋記錄價值與申報價值均不符合該住宅物業的真實價值，則以不動產估價委員會對有關住宅物業的估價作為計稅基礎。

賣家須出示稅單

值得留意的是，當政府無法向賣家徵收全部或部分特別印花稅稅款，且無法透過向須負連帶責任的人士徵收未繳付稅款，以及通過稅務執行程序催徵都未能滿足所欠稅款的情況下，買家須要承擔賣家未繳付的特別印花稅稅款，因未繳納稅款所引致的其他罰款及費用，則由賣家或須負連帶責任的人士承擔。小組成員指出，賣家有義務向買家提供涉及移轉住宅物業的印花稅繳納憑單(M2)，買家可由此憑單上之結算日期得知是否存在兩年內的移轉。但買家為保障自身權益，亦可要求賣方出示繳稅憑單，或在徵得賣家同意下，向財政局申請有關賣家是否須繳納特別印花稅的聲明書。

本報記者 曾玉英 報道

三萬四單位應市 加息周期迫近

黃振東：遏樓價措施料漸見效

為打擊樓市炒風，政府陸續透過取消中間轉移稅改徵印花稅、特別印花稅等措施，加重投機者的炒賣成本，並將從增加樓宇供應量及增加樓市訊息透明度等手段，幫助居民分辨訊息真假，適時評估置業風險。由於現時國際金融及經濟情況趨向複雜多變，收緊銀根及加息周期的大環境正逐步迫近澳門，加上未來五年將有三萬四千五百多個潛在供應單位，運輸工務司長辦公室主任黃振東相信，有關遏制樓市措施將逐步見效，樓價將逐步回落，特別提醒樓宇投機者要“打醒二十分精神”，多關注金融市場變化，謹慎評估自己的能力。

黃振東指出，住宅單位具有居住和投資兩種屬性，近年本澳樓價急遽飆升，主要受投資和投機需求急增影響，特區政府為遏抑這些過度的投機需求，已透過取消中間移轉稅，改為直接徵收印花稅，以及即將生效的特別印花稅等手段，加重投機者的炒賣成本。

黃振東認為，影響物業價格的因素很多，過往在低利息、樓價預期升幅的帶動下，樓價不斷飆升，若樓市訊息不清晰，容易出現虛假的預期。他透露，政府萬九公屋興建計劃中，實際可供應的單位達二萬二千四百一十六個，截至上月底，已建成三千四百八十六個、在建中的單位共五千五百三十五個、已招標及評標的單位共八千三百三十五個、規劃中的單位共五千○六十個。

另外，今年首季在建（包括正在驗樓）的私人樓宇共有六千四百四十四個，審批中的有三萬三千多個。按這些潛在供應單位數量，保守估算，未來五年將有三萬四千五百七十四個單位可供應，比過去五年多近三倍。

黃振東相信，隨着公屋及私人樓宇供應量增加，相關遏抑炒風措施陸續推出，當局還將逐步增加樓市資訊透明度，包括定期公佈公屋興建進度及私人樓宇興建情況，以及在官方網頁上載樓花買賣等資料，將可大大減少樓市的虛假訊息。與此同時，國際金融及經濟大環境亦日趨複雜多變，多國相繼加息及收緊銀根，必將影響本澳樓市，樓市的預期升幅應會逐步調整。因此，他特別提醒樓宇炒賣者要“打醒二十分精神”，及時關注金融市場的變化，謹慎評估投資風險。同時重申，特區政府跨部門小組將續密切留意樓市，以及周邊經濟環境和金融市場的變化，不排除還會再採取進一步措施。

賣家遭撻訂特花稅難退回

與會者倡查屋紙列繳納項目保障買方

政府跨部門工作小組昨向房地產業界及社團代表介紹特別印花稅內容，大部分與會者關注已繳特別印花稅後遭“撻訂”，賣家是否可獲退稅，以及如何確認賣家已繳納應繳的特別印花稅等問題。小組成員回答指出，政府不會主動向遭“撻訂”賣家退稅時，全場嘩然兼議論紛紛；及後小組成員再提醒買家，為保障自身權益，在簽買賣合同時應要求賣家出示繳稅憑單，以及多向律師取經以防遭遇不必要的損失。與會者意猶未盡，當局承諾會繼續舉辦說明會，推介特別印花稅內容。

樓花不規範無保障

運輸工務司長辦公室主任黃振東、顧問梁少峰，法務局長張永春，財政局副局長容光亮等，昨日下午三時半在房屋局會議室舉辦特別印花稅內容說明會，超過一百名業界及團體代表出席。

對於業界關注難以確認樓花在未做契前的多次轉賣中是否有納稅，發展商有何憑證為有關樓花辦理正式轉名手續問題。張永春回應時承認，現時的樓花買賣確存在許多不規範情況，對發展商及買家均無保障，但相信隨着規範樓花買賣法律制度出台後，有關問題將可迎刃而解，發展商現階段仍可按現時的做法處理。

容光亮介紹，在特別印花稅法律生效前已購買物業的買家，於法律生效後三十天的過渡期內結算並繳納了印花稅，則不會受特別印花稅規限，但如在過渡期後仍未繳納應繳稅項並出售物業，則最高可被科處相當於應繳印花稅三倍的罰款，兼且需繳納特別印花稅。對於買賣物業人士，他提醒要改變過往先契後稅的習慣，應在簽署買賣合約後即時按法定時間繳納印花稅，以免延誤而遭處罰。

對於與會者關心的特別印花稅法律生效後，已繳特別印花稅的賣家遭“撻訂”，會否獲得退稅問題。張永春及容光亮重申，特別印花稅和普通印花稅的規範是一致的，即買賣雙方簽署了任何買賣合同，便需繳納印花稅或特別印花稅，即使及後買家因各種原因“撻訂”，所繳的印花稅或特別印花稅都不會退還。但若當事人可出具法院認可有關交易無效的宣判，則可獲退還有關稅款。他們提醒當事人，如要降低或規避物業買賣交易中可能產生的風險和成本，有許多方法，建議可向律師諮詢意見。

一兩天發出聲明書

張永春強調，特別印花稅的結算不以做契為準，而是以簽署買賣合同後往財政局結算印花稅的日子為起始。對於賣家須否繳納特別印花稅聲明書需時多久發出，財政局回應，一般情況下在一至兩天內便可發出。另有與會者建議當局在“查屋紙”上清楚注明有關物業應納稅項及是否已納稅等，以免卻賣家故意逃稅而累及無辜買家，以及避免不必要的爭拗。