今起發揀樓信 料十二月可上樓 永寧經屋平均呎價千二

今起發揀樓信 料十二月可上樓

永寧經屋平均呎價千二

【本報消息】政府昨日公佈永寧廣場經屋八百八十個單位的售價及補價比率，平均呎價為一千二百五十六元，單位售價由五十六萬五千一百元至一百六十七萬九千二百元不等，補價比率為百分之五十。房屋局今日起陸續向合資格輪候家團發出雙掛號揀樓信，並於本月廿五至下月廿二日分批安排家團參觀示範單位。十一月一日起按序安排家團代表到該局揀樓，預計最快十二月可簽約，取匙“上樓”。

多因素訂售價

房屋局長譚光民、公屋事務廳長鄭錫林、法律事務處長任利凌等昨日上午十一時半舉行記者招待會，介紹永寧廣場經屋售價、補價比率及配售安排等。

他們介紹，房屋局根據經屋家團的購買力，樓宇的座落地點、建成年份，單位在樓宇總體結構的朝向及位置、面積及類型等計價因素，訂定永寧廣場經屋各單位的售價，每平方呎建築面積平均售價為一千二百五十六元，實用率達百分之七十八點九四，其中一房廳(T1)單位售價由五十六萬多元至八十六萬多元，實用面積四十一平方米；兩房廳(T2)單位售價由七十一萬多元至一百○八萬多元，實用面積五十二平方米；三房廳(T3)單位售價由八十八萬多元至一百四十萬多元，實用面積六十五平方米；四房廳(T4)單位售價由一百一十一萬多元至一百六十七萬多元，實用面積八十三平方米。

補價比率五成

永寧廣場單位的補價比率，房屋局聘請三家專業物業估值公司對出售項目估價，再經該局綜合評定該項目的市場估值，將估值與售價之間差價的百分比定為補價比率。

經計算，永寧廣場經屋的補價比率為百分之五十。經屋禁售期滿須向房屋局繳付補價才可自由轉售，補價是按轉售時以財政局為徵收不動產轉移印花稅而評定的單位價格，以購買時的補價比率計算。當局舉例：假設某人用六十萬元購買一個補價比率為百分之五十的經屋單位，十六年後以一百二十萬元轉售時，業權人須按五成補價比率，向政府繳付六十萬元的補價。

永寧廣場經屋共有八百八十個單位，包括一房廳二百八十八個、兩房廳一百九十二個、三房廳三百五十二個及四房廳四十八個，實用面積一房廳為四十一平方米、兩房廳為五十二平方米、三房廳為六十五平方米、四房廳為八十三平方米。譚光民介紹，該大廈單位最低呎價為九百七十三元、最高呎價為一千八百多元，售價以實用面積計算，並祇適用於永寧廣場經屋。至於氹仔TN27湖畔大廈的經屋售價將於下月底訂定，屆時會啟動預售。

議員認經屋售價尚合理

倡推措施解決夾心階層住屋需求

【本報消息】政府公佈的永寧經屋售價，立法議員何潤生及李從正均認為，政府訂定的售價合理。不過，從政府的經屋訂價可見，目前私人樓宇的售價過高。何潤生指出，私人樓宇價格過高，導致一批入息高於購買經屋上限、又沒有能力購買私人樓宇的夾心階層完全上樓無望，政府應制訂措施解決這批人士的住屋需求。

私樓售價過高

永寧經屋在政府補貼百分之五十後，平均呎價為一千二百五十多元，立法議員何潤生及李從正均認為合理。按訂價，即政府估計永寧經屋的平均呎價應為二千五百多元。據統計暨普查局的資料顯示，八月份澳門樓宇平均呎價為三千六百多元，較政府估價高出近半。由此可見，澳門私人樓宇售價過高。

何潤生表示，立法會討論經屋法時，對禁售期後居民出售經屋要向政府補差價的做法不很認同，尤其是補價機制與私人市場掛鈎，更令市民卻步。現在該法律雖未能盡如人意，但亦只能按法律規定出售經屋。政府提出的售價可見，私人市場樓價已超出本地居民的承擔能力，尤其是入息超過購買經屋上限，又無力購買私人樓的夾心階層，政府須思考如何協助這類人士上樓。亦要訂定未來十年的經屋政策，讓輪候經屋人士能有所規劃。

調查租津數據

李從正認為，一千二百多元的售價很難說是否合理，最重要是購買者的承擔能力。若按家庭入息三成供樓款來計算售價可能稍高，但仍較私人樓宇市場合理，因為現今私人樓宇市場的價格完全脫離本地人的購買力。經屋售價雖然較合理，但新經屋法訂定的各類經屋面積明顯較低，在狹小的生活空間內，家庭磨擦會增加，居民缺乏優質生活環境，可以預見將來需要解決其他問題。

行政會昨日公佈調升社屋輪候名單家庭租金津貼，何潤生及李從正均認為是好事，問題是這些租金能否幫助真正有需要的人士。何潤生憂慮政府調升津貼，有關人士住屋的租金亦隨之調升，令受津貼家庭未能受惠。希望大家能抱着共度時艱的心態，互相扶持面對高通脹。李從正認為政府應該開展調查，確切掌握領取租金津貼人士的情況，確定哪些人租賃了房屋居住，以及每月租金數目，讓公帑幫助真正有需要的人士。

助居民解決住屋非供投資

高買低賣仍要補價

【本報消息】經屋十六年禁售期後轉售，即使售價低於原購價，仍須按購買時的補價比率向政府繳付補價。房屋局重申，置業是人生大事，置業者應量力而為，兼須承擔置業後樓價起落的風險。政府供應經濟房屋只為解決低收入家庭的住屋問題。

有居民問及，假如以五十六萬多元購入永寧廣場經屋一單位，十六年後以四十萬元轉售，須否向政府補價？房屋局回應表示，政府提供經屋只為協助低收入家庭解決住屋問題，並非供居民投資增值，居民可自由決定買與不買，但決定購買時必須承擔日後樓價起跌的風險。即無論十六年禁售期後以高價或低價轉售，業主都必須按當年購買經屋時百分之五十的補價比率，向政府繳付補價，以確保經屋資源不被濫用。

換言之，即使業主以低於原購價，如以四十萬元轉售，仍須向政府繳付二十萬元補價。

輪候者指經屋呎價仍高

【本報消息】永寧廣場經屋昨日公佈售價，在房屋局昨晚舉行的《經濟房屋法》公衆說明會上，有與會者認為售價較預期高，“即使低層亦要八十多萬，供樓好辛苦。”另有人關心經屋的首期。房屋局長譚光民回應表示，銀行貸款主要視乎還款能力，可能做到八成半甚至九成。

恐負擔不起首期

《經濟房屋法》公衆說明會昨晚八時假祐漢社區中心舉行，由房屋局長譚光民、公共房屋事務廳長鄭錫林、法律事務處長任利凌主持，回答在場人士提問。

輪候經屋七年的曾先生表示，現時排籌七百幾號，未知有否機會輪候到永寧經屋。指平均呎價一千二百五十六元，與原以為平均呎價一千元比較，價錢較高。一家四口輪候三房一廳單位，“最低價亦要八十多萬，供樓好辛苦。現時冇物業，私人樓又負擔不起，排到都會買。”

有與會者擔心，即使輪候到經屋但負擔不起首期，政府會否幫助？譚光民回應表示，這種情況政府不會幫助。若不能負擔經屋，為何不申請社屋？銀行貸款會按實際經濟負擔能力，可能做到八成半甚至九成。

重開申請無定期

有與會者詢問當局如何釐定經屋售價？譚光民回應稱，經屋訂價考慮到居民的購買力。以二人家團社屋上限的一萬○五百六十元，當中三成作供樓支出，從而推算出可負擔的樓價，價格並無與市場掛鈎。

不少與會者關心何時重開經屋申請。譚光民指出，現時優先處理舊有的經屋輪候家團。若重開申請，將採取新經屋法的分組排序，即核心家團優於非核心家團，最低的優先序為單身人士。在法定次序下，會優先處理長者、殘疾人士的申請。詳細情況日後由補充法規規定。

有傳媒追問譚光民永寧廣場經屋四房一廳的單位，最低與最高價相差超過五十萬元，輪候家團若未能選得低價單位，可能無力購買高價單位，當局有否考慮此問題？譚光民未有正面回應。

永寧經屋下月揀樓

房局籲成員有變家團盡快更新資料

【本報消息】房屋局今日起向合資格家團寄發揀樓通知信，合資格家團必須按揀樓信內指定的日期和時間到房屋局揀樓。該局預留一個月給家團辦理銀行貸款手續，十二月應可簽署買賣合同及交樓。

永寧廣場經屋配售在即，房屋局提醒現正輪候的經屋家團，倘家團組成發生變動且在揀樓前未更新資料，該局將中止其揀樓程序，並更新家團的申請資料和重新計分。經計分後，如排序不變可繼續選購。若計分後排序改變，該局會終止整個揀樓程序，該家團必須在同期輪候名單上重新排序。

截至九月三十日，經屋輪候家團共有一萬一千二百二十六戶。房屋局表示，至今已寄出近六千封信，提醒成員及狀況有變動的輪候家團，必須盡快更新資料。如有成員已婚或去世便需重新計分，分數增加則排序不變，若分數減少則排序後移。該局呼籲輪候家團配合，盡快更新資料，以便安排“上樓”工作更暢順。

房屋局公佈，將於十一月一日按序安排合資格家團揀樓，家團代表如已婚者必須夫婦同時出席，並須帶同揀樓信及所有家團成員的身份證正本，到房屋局揀樓及辦理手續。具體的文件及注意事項可細閱揀樓信內附上的售樓說明書等資料。

根據房屋局提供的售價表，以永寧經屋第一座單位為例，二樓T2H單位的呎價最低，為一千二百三十三元五角；廿五樓T1B單位呎價最高，為一千九百一十四點九元。雖然平均呎價一千二百五十六元比市場呎價低得多，部分輪候者認為可以接受，亦有不少輪候者認為定價仍偏高，供樓負擔過重。尤其是一養三或一養四的家長，更擔心無法支付首期而錯失“上樓”機會。

房屋局長譚光民表示，該局下月起會按永寧廣場經屋單位量發出同等數目的揀樓信，如家團放棄揀樓，該局會於十五天後再向其他合資格者發出揀樓信。家團只有兩次揀樓機會，放棄一次，家團名單會移至總名單末繼續輪候，如再放棄則會被除名。

揀樓者下旬參觀示範單位

當局下月底訂氹仔TN27呎價及預售

【本報消息】房屋局安排合資格家團揀樓前，會於本月廿五至下月廿二日開放永寧廣場經屋示範單位，讓家團代表及成員憑揀樓信正本實地參觀。參觀者須於按揀樓信內指定日期的八天內前往。

永寧廣場經屋示範單位設於該大廈第一座（永寧廣場一百四十二號），示範單位T1設在三樓C、F；T2設在四樓H、G；T3設在五樓A、I；T4設在六樓B。開放時間為周一至周五上午九時半至晚上七時，周六、日為上午九時半至傍晚六時。

揀樓家團必須在指定期間內（每個家團可在八天期限內參觀），出示揀樓信正本實地參觀無裝修的示範單位。參觀者需為家團成員，及須在參觀示範單位集合處輪候，且只能參觀揀樓信上列明的單位類型。有關工作人員屆時會在現場安排。

房屋局預計，永寧廣場經屋十二月初已可“上晒樓”，十一月底將訂定氹仔TN27湖畔大廈的售價及啟動預售。何時重開新一期經屋申請則仍未落實，該局回應表示，需視“舊隊”的上樓進度及萬九經屋回應“舊人”後還餘多少“貨”，再考慮是否重開新一期申請。目前，當局會集中處理現有一萬一千多個輪候家團“上樓”。

林宇滔：經屋不應與私樓掛鈎

促當局公佈興建成本及溢價金供購買者參考

【本報消息】中區社諮委林宇滔表示，永寧經屋的補價比率達五成，意味着政府將補價比率和被炒高的樓價掛鈎。若十六年禁售期過去但樓價下跌，購買經屋的居民要按補價比倒貼給政府。他敦促政府公佈經屋單位的興建成本和土地溢價金。

林宇滔在社諮會議程前發言表示，按照新經屋法規定，現有經屋輪候家團購買經屋時，不僅要接受十六年禁售期和禁售期屆滿轉售單位須向政府繳付補價等嚴格限制，未來新申請人更需要接受收入上限和資產審查等“入場條件”，換來的卻是十六年後若想改善居住環境。若屆時經屋售價低於購入時當局評定的市場價格（即目前被炒高的樓價），原已受到重重限制的經屋購買人更要將比例倒貼給政府。

林宇滔指出，其他地區雖有限制公共房屋轉售和規定補差價，但建基於政府公帑的實質補貼。在低地價、高樓價的澳門而言，公帑補貼應該是以目前經屋的興建價格和土地溢價金計算，絕非與購買人早已無力負擔、被嚴重炒高的私人樓價掛鉤。當局一直拒絕以真正投入的公帑來計算經屋補貼比率，甚至連經屋單位的興建成本和土地應付溢價金等資料也諱莫如深。

在本澳樓市泡沬風險增加下，當局如今堅持將經屋補價與私人樓市綑綁，令早已受限制的經屋購買人同樣要承擔高樓價波動的風險，有關政策缺乏理據支持且不負責任。促請當局向公衆詳細解釋和說明補貼比率的根據，特別是要確保經屋購買者清晰補貼比率衍生的風險承擔，並應詳細公佈永寧廣場經屋的建築成本和溢價金等資料，讓購買人能客觀分析數據，再決定購買與否。