經屋定價以輪候者負擔能力推算 沒與市價掛勾

經屋定價以輪候者負擔能力推算 沒與市價掛勾

【本報訊】運輸工務司司長劉仕堯表示，經濟房屋定價沒有與市場價格掛鉤，而是以合資格經屋輪候者的負擔能力作推算。
劉仕堯昨天在巡視路環石排灣公屋地盤時接受記者訪問(見圖)。他在回應傳媒提問時表示，社會上有部份人士，包括一些經屋輪候者對永寧廣場經屋的定價有不同意見，站在買樓人士的立場，定價當然愈便宜愈好，這是可以理解的。他強調，無論永寧經屋或日後落成的經屋定價不會與市場價格掛鉤，不會考慮市場的價格，經屋價格是以合資格經屋輪候者的負擔能力作推算。有關推算形式和機制，較早前已在立法會討論，並已向社會說明，剛通過的《經濟房屋法》亦列明，經屋的價格必須符合合資格購買者的負擔能力。

劉仕堯：經屋所賺錢亦是用於市民
對於有議員列出數據證明政府在出售經屋中賺錢的問題，他表示，特區政府服務市民，所有收入，包括經屋及其他收入都會用於社會、用於每個市民身上，因此不會出現賺錢的情況。
對於有居民指經屋的定價過高，負擔不起，他表示，購買經屋人士的負擔能力問題，不能一概而論，會因為不同的家團人數、收入、購買經屋的種類等情況而有異，出現不同的負擔情況。但政府會透過與銀行界緊密溝通，希望銀行界對於經屋購買者在借貸方面，可在經屋的貸款成數、貸款年期和利率作彈性處理，幫助他們儘快可以「上樓」。畢竟大部份經屋購買者都是自住為主，而且新的經濟房屋法律制度已經有機制，將一些炒賣或增值的誘因減至最低。
劉仕堯在回應有關經屋定價與之前所說的每平方米一千一百元不一樣，以及透明度不高的意見時重申，這次經屋定價與之前介紹的計算方法一樣，當局會花多些時間介紹購買力如何計算。他說，經屋的建築成本不存在不公開的問題，因為每次投標的價格都已公開了。

售價以社屋收入上限作基準
而房屋局局長譚光民解釋，經屋售價是以社屋收入上限，亦即經屋收入下限為基準，按貸款七成，供款期二十年，利率五厘，輪候者月入的三成為供款額來計算的，與市場價格無關係﹔補價比率不是市場價。他說，這是政府聘請三家專業公司，根據專業數據，並考慮鄰近地區的經濟狀況及樓宇措施，而定出的補價比率。
房屋局公共房屋事務廳廳長鄭錫林補充說，若與本澳今年第二季度的樓宇交易價相比，永寧經屋售價便宜不止一半。不過，他不肯透露這三家專業顧問公司的名，只表示是通過投標聘請的。

永寧經屋售價及補貼比率計算原則

【本報訊】政府公佈永寧廣場大廈經濟房屋之售價及補貼比率計算原則，承認早前向外公佈計算經濟房屋的參考呎價與日前公佈的永寧經屋的呎價有所出入，指主要是因社屋二人家團收入上限現調升至一萬零五百六十元所致，所以參考價值作出調整。
根據政府公佈﹕

一、售價計算原則
經濟房屋售價之訂定，不是與市場掛鈎，主要根據經濟房屋家團的購買力，樓宇的座落地點、建成年份，單位在樓宇總體結構內的朝向及位置、面積及類型等相關計價因素而訂定經濟房屋各單位售價。
以現時社屋2人家團收入上限10,560元的30%作為供款負擔計算，按此計算出可負擔之樓價約為68萬元；若以40平方米之實用面積單位計算，每平方米實用面積約7,143元，相當於建築面積每平方呎1,256元，實用比率為78.94%；而永寧廣場大廈最低呎價僅900多元。
至於早前向外公佈計算經濟房屋參考呎價時，與永寧廣場大廈之呎價有所微調，主要是兩項數據之調整，分別是當時以社屋2人家團收入上限9,100元，現調升至10,560元，所以參考價值作出調整。

二、補貼比率計算原則
對於經濟房屋補價計算，政府按三家估價公司的專業評估數據，並根據審慎保守的原則，結合外圍環境如鄰近地區經濟變化、經濟增長預測，以及本地與鄰近地區採取穩定樓價的系列措施等因素，得出補貼比率50%。
這種計算方法，既有科學理性的分析，亦包含對未來經濟環境的 變化的預測，數據較符合社會實況。
由於取得人在購買經屋時，可享有對應樓宇價格一定折讓之補貼比率，以解決其住房問題，故在不可轉讓期間屆滿，取得人向房屋局繳付補價後，方可將單位自由轉讓。
補價的計算是在轉售單位時，以財政局為徵收不動產轉移印花稅而評定的有關單位價格，以及取得人購入單位時受惠政府的補貼比率作計算。
按下列公式計算補價：
C = Vf x Rb
公式中的字符代表：
C：補價；
Vf：補價時由財政局於徵收不動產轉移印花稅而評定的單位價格；
Rb：在買賣預約合同上已註明之單位補貼比率。
舉例，假設某人以60萬元購買一個補貼比率為50%的經屋，即其享有5成的政府補貼；若16年後該經屋轉售時，財政局評稅估價為120萬，經屋業權人須按5成補貼比率，返還政府60萬元補價。