物管事務漸受行政規管 三、中國內地

物管事務漸受行政規管

三、中國內地

在中國內地，分層建築物管理通常被稱為物業管理，主要由二○○七年三月十六日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《物權法》以及經二○○七年八月廿六日第五○四號國務院令修改的，二○○三年六月八日第三七九號國務院令公佈的《物業管理條例》規範。

《物權法》將業主的建築物區分所有權放在了所有權編之中，明確了其屬於私權的性質，並在第七十條明確規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

《物業管理條例》第二條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，維修、養護、管理房屋及配套的設施設備和相關場地，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”。

由此可見，在中國內地的法律制度中，物業管理基本上被視為私法上的事務（註一），由相關權利人組成業主委員會自己處理。

業主會接受監管

然而，即使如此，《物業管理條例》也強調了公權力在此方面的介入，該法規第五條規定：“國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”

根據上述條例，行政機關對物業管理的監管主要體現在以下幾個方面：

（一）對於業主委員會的成立及運作的監管

《物業管理條例》第十六條第一款規定：業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄕鎭人民政府備案；

上述條例第十九條第二款規定：業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄕鎭人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通吿全體業主。

由建設部二○○三年六月廿六日制訂的作為上述條例配套的規範性文件《業主大會規程》第十二條第四款規定：發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

服務收費須合理

（二）對物業服務企業及人員的監管；

《物業管理條例》規定了物業服務企業及人員需要取得必要資格，第卅二條規定：從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制訂。第卅三條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

《條例》第四十一條對管理費做出了具體規定：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水準相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制訂的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

同時，《條例》還對物業服務企業的各項行為定出了處罰規定。

第六十二條：違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一倂委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

挪用資金須處罰

第六十三條：違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警吿，沒收違法所得，可以並處挪用數額兩倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十五條：違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警吿，並處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

（三）對業主行為的監管

《物業管理條例》對於業主違反條例規定的事宜，也賦予了行政部門處罰的權力。但比較特別的是，罰款收益不會歸政府所有，而是用於物業共同部分的維護。

第六十六條：違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警吿，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

1.擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；

2.擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

3.擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

葡國擬訂物管法

個人有前款規定行為之一，罰款一千元以上萬元以下；單位有前款規定行為之一，罰款五萬元以上二十萬元以下。

四、葡萄牙

在葡萄牙，規範分層建築物管理的法規，主要是經過十月廿五日第二六七／九四號法令修改的《民法典》第一四一四條至一四三八-A條（分層所有權）、十月廿五日第二六八／九四號法令以及十月廿五日第二六九／九四號法令。

傳統理論上，葡國學者大都將分層所有權視為私法上的一種權利，因此無論是對於分層所有人大會的召開及運作、管理公司的行為及分層所有人的行為，都沒有規定行政機關擁有介入的權限。分層建築物管理的所有事宜都是由分層所有人自行處理。當然，和所有其他的私權一樣，在權利受到損害時，應利害關係人之請求，司法機關會介入其中。

即使如此，近年來隨着社會的發展，葡國政府開始考慮引入管理公司及人員發牌制度。受葡國政府委托，二○○六年一月建築曁不動產署(Instituto da Construção e do Imobiliario)（註二）制訂了“分層建築物管理商業活動法律制度草案”，並公開諮詢。

發牌制度利規管

草案的序言部分指出，如今葡國越來越多的房屋都是以分層所有權制度興建，對於分層建築物的管理事宜也越來越複雜，因此有必要推動物業管理企業及人員更加的專業化。為此，草案對分層建築物管理商業活動設定了發牌制度。

草案第四條第一款規定：進行分層建築物管理商業活動需取得公共及私人工程曁不動產署發出的准照。

草案第十三條至第十五條以及第十九條規定了管理企業的義務（包括對分層所有人的義務）。第廿一條第一款規定：公共及私人工程曁不動產署，在其權限範圍內，負責稽查及監察分層建築物管理活動。隨後第廿三條對各種違反行為設定了罰款，第廿四條還規定了中止業務及禁止業務等附加處罰。

以上可見，在葡萄牙，雖然根據法律，現時公權力（行政權）沒有介入分層建築物的管理。但發展趨勢是，政府將會透過發牌制度，監管分層建築物管理公司。（二）

艾林芝

（“分層所有權制度”法改小組成員，澳門大學法學院高級導師）

註釋：

（一）持相同觀點的，見傅鼎生：“物權原理與物業管理”，載於《政治與法律》，上海社會科學院法學硏究所，二○○四年第六期，第六十二頁；

（二）當時該署名為公共及私人工程曁不動產署(Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliario)，在二○○七年透過四月廿七日第一四四／二○○七號法令重整並更名