新計法今生效 體現高低層住宅價格差距 高廈溢價金升九成三

新計法今生效 體現高低層住宅價格差距

高廈溢價金升九成三

【本報消息】昨日《政府公報》刊登新修訂的批地溢價金計算標準，經調整後，住宅、商業、辦公室、私人停車場、工業、酒店等用途的批地溢價金、建築成本和樓宇價值都有調升。其中高層住宅用途的批地溢價金平均升幅最大，高於七層的住宅溢價金調升九成三。新的溢價金計算標準今日生效，生效前已遞交並獲核准的建築項目，以及載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案案卷，毋須按新溢價金表計算溢價金。

其他用地升三五成

因應本澳房地產的發展，政府在現行恆常機制下持續檢討和調整批地溢價金的價值計算。繼二○○四年及二○○七年兩度調整批地溢金價的計算標準後，去年開展第三次修正。政府今日起實施新的批地溢價金計算標準，在新標準下，各類批地的溢價金都有調升。

《批地溢價金的訂定方法》的附表及附件經調整後，住宅、商業、辦公室、私人停車場、工業、酒店等用途的批地溢價金、建築成本及樓宇價值都有調升。當中高層住宅用途的批地溢價金平均升幅最大，一至七層的低層住宅樓宇溢價金調升五成，高於七層的住宅更調高至九成三。商業及辦公室用地的批地溢價金平均調高約百分之三十五及百分之三十四。

其他如私人停車場、工業或酒店的批地溢價金，私人停車場批地溢價金上調四成。工業項目如屬於“分層所有權制度”則上升五成，若屬“單一所有權制度”的工業項目，升幅五成三。如果批地是用作興建酒店，溢價金調升三成五。

已核准項目按舊法

高層樓宇溢價金計算標準調升逾九成，主要原因是在今次修訂中，住宅樓宇價值的計算引入了分級制。在舊法例中，規定住宅樓宇建築成本的計算須按照高、低層兩個級別計算，樓宇的價值計算則沒有此要求。政府今次修訂批地溢價金的行政法規時，考慮到近年落成的高低層住宅樓宇價值存在較大差距，有建議認為樓宇價值的計算應與建築成本一樣，分高於七層的“高層”和一至七層的“低層”兩個級別計算，務求更能反映樓宇市場的實況。

今次修訂還調升了多個地區的街道級別，按未來社會發展需要，青洲、北安、石排灣以及九澳高頂馬路均有調升，即會再調升上述地區的批地溢價金。溢價金新計算標準今日生效，除非之前已獲核准的計劃圖則的批示期限已失效，否則新計算表不適用生效前已遞交並獲核准的建築計劃，以及載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案案卷。目前約有八十個建築計劃獲核准。

議員：溢價金升幅算合理

倡推措施按市場變化適時調整

【本報消息】三位立法議員對調整批地溢價金的幅度有不同意見。何潤生認為，政府應清晰溢價金的計算方式，以釋除社會對政府“賤價批地、高價售樓”的疑慮，甚至參考拍賣土地價格與通脹，讓溢價金更貼近市場價值。蕭志偉認為溢價金按樓宇用途及建築高度調整，佈局尚算合理，但需要根據短中期情況推出針對措施。吳在權建議再細化商業樓宇價值的計算方式。

盡快修訂涉地法例

立法議員何潤生受訪時指出，本澳批地溢價金的計算方式一直遠低於市場實際水平，即使當局○七年曾調整，但當時已經滯後於社會發展。近年隨着樓價飆升，由於溢價金的計算方式與市場樓價脫節，令居民產生“賤價批地、高價售樓”的疑慮，政府的批地政策一直受社會質疑。今次修訂溢價金計算標準，相信亦是基於社會壓力而推出應付式措施。

新的溢價金計算標準強調越高層的樓宇調升幅度越大，何潤生認為溢價金計算方式複雜，居民難明今次調升幅度是否符合現今樓價水平。當局需要以更透明及容易理解方式，讓社會監督。並參考土地拍賣的價格與通脹，讓溢價金更接近市場價值。

何潤生又促請當局盡快完成修訂《土地法》、《城規法》、《文化遺產保護法》等系列與土地管理相關的法例，並將官員的自由裁量權納入法例及社會監督之內，以免樓宇建築出現合法不合理的情況，令本澳土地管理更合法、合理及符合城市規劃需要。

設短中期針對措施

議員蕭志偉表示，當局因應社會變化適當調整溢價金是合理的，調整幅度亦根據土地用途、整體佈局而有不同的計算方法。但認為社會關注上調溢價金後，發展商會將升幅轉嫁予買家。社會認為現時的豪宅售價較高，溢價金太低。政府現從平衡利潤分配出發調升溢價金水平，越高層樓宇調升幅度越大，做法可算合理。不過，任何政策均無法完全解決問題，當局需根據短中期情況推出針對措施，包括早前實施的特別印花稅，以利房地產市場發展。

細化商廈計算方式

溢價金的計算方式涉及建築成本與市場價值，議員吳在權指出，雖然公佈的溢價金計算層次級數較多，但涉及商業用途的計算方式可以再細分，如地舖一層與樓上舖的價值已有較大距離，計算價值亦較複雜。反而住宅樓宇的建築成本與價值則較貼近市場，認為當局應訂定可升可降機制，因應市場波幅調整。

新土地法擬調批地溢價金

新土地法擬調批地溢價金

【本報消息】政府期望透過今次較大幅度調整溢價金，能反映物業的價值與溢價金之間的關係。為了讓調整後的計算標準令溢價金額貼近市場價格，政府將在修訂《土地法》時，調整批地溢價金的計算方式，考慮包括通脹指數在內的各項因素。

土地工務運輸局表示，為了適時檢討溢價金，讓金額更貼近市場，政府已建立恆常的檢討溢價金計算機制，定期向業界及專業估價機構收集樓宇建築成本及價格數據，數據作為修訂溢價金計算的重要參考因素。

今次是政府第三次修訂批地溢價金計算標準，每次修訂均收集由統計暨普查局、財政局及地產業界各自提供的，包括住宅、商業、辦公室、工業及停車場等不同用途建築的成本和價值資料；並委託兩家投資公司提交各類樓宇的成本和價值的評估報告，以及全澳最新街道的評級報告書，研究及分析各項資料後，再訂出溢價金新計算表。

工務局表示，為了讓調整後的計算標準令批地溢價金盡可能貼近市場價格，政府日後推出新修訂的《土地法》中，亦會調整批地溢價金的計算方式。日後的溢價金計算將考慮更多參數，尤其包括通脹指數、上次公開招標的判給價、土地座落位置、樓宇用途、建築成本、樓宇價值及融資成本等。