何不公開拍地？ 劉司拒正面回應只說會縮檢討溢價金調整周期

何不公開拍地？ 劉司拒正面回應只說會縮檢討溢價金調整周期

【本報訊】吳國昌議員批評土地溢價金遠遠低於市價，造成龐大的利益輸送。對此，運輸工務司司長劉仕堯回應稱，去年十一月起實施新的批地溢價金計算標準已有顯著調升，但他沒有回應為何不公拍賣土地，只表示會縮短檢討價金調整的周期。
運輸工務司司長劉仕堯昨天下午在立法會回應吳國昌議員的質詢時表示，對於溢價金的訂定，政府以恆常機制持續對《批地溢價金的訂定方法》的附表及附件內容進行檢討和調整，定期向業界、專業估價機構及相關政府部門收集樓宇建築成本及價格數據，對溢價金計算的重要參數作出必要的修訂。政府於2010年展開第3次的修訂工作，對其計算標準進行了檢討，並於去年11月1日起實施新的批地溢價金計算標準。他說在新計算標準下，無論住宅、商業、辦公室、私人停車場、工業及酒店等用途之批地溢價金均有不同程度的顯著調升。
他表示，為了令溢價金盡可能貼近市場價格，政府從制度完善出發。於2008年啟動了《土地法》及其配套法律法規分析檢討的工作，進行了兩輪諮詢。政府工作小組經總結所收集的意見後，深化及完善《土地法》草案內容。有關草案現正由法務部門分析中，預計今年年底提交立法會審議。
劉仕堯表示，正進行《土地法》相關配套法例的檢討與修訂工作，當中將會修訂批地溢價金計算的法規、修訂租金及利用權價金訂定的法規、制定臨時佔用及專用批給的費用的法規，以及制訂土地委員會的組成及職權等，爭取今年內完成相關修訂工作。此外，亦開展有關《批地溢價金的訂定方法》的研究工作，聘請不同地區的專家學者對現行溢價金制度作出檢討及提供短、中期及長期的優化方案，當中包括對如何能更全面考量溢價金計算的參數，尤其通賬指數、公開招標的判給價、土地座落位置、樓宇用途、建築成本、樓宇價值，以及融資成本等作出分析和建議。
對於劉仕堯的回覆，多位議員提出不同意見，指溢價金計算方式不能反映土地實際價格。議員區錦新指土地溢價金計算方式是愚蠢的，因土地價格不斷變動，採用公開拍賣最實際。議員高天賜也認為不應該採用溢價金方式，而應改為另一種方式。他和議員陳偉智卻質疑劉仕堯是否站在公共利益一邊。關翠杏議員認為政府應維護公共利益，應盡快修法，不能偏聽業界的意見，避免利益輸送。林香生議員建議法律應明確訂定土地的發展期限，否則收回，同時要增加透明度。
不過，劉仕堯並沒有回應為何不公開拍賣土地，但承認溢價金不能反映土地的實際價格。他說，房地產的價格難以預測，現在只能優化溢價金制度，把溢價金調整的周期縮短，以貼近市場。

星麗門零八年調整計劃 仍包括影視城

【本報訊】議員區錦新質疑星麗門發展項目由沒有酒店變成有酒店、總建築面由十四萬平方米變為六十五萬平方米，是否存在秘密協議。對此，運輸工務司司長劉仕堯表示並沒有存在所謂秘密協議，稱政府於二ＯＯ八年接納發展商調整的發展計劃中仍包括影視和酒店項目，而該項目增加建築面積但沒有增加土地面積。
議員區錦新在口頭質詢中繼續追問有關星麗門發展項目和小潭山發展項目的問題，運輸工務司司長劉仕堯昨天在立法會作答時表示，政府於2001年批出土地予星麗門發展商，有關土地承批人其後向政府提交多個調整方案，並於2008年向政府遞交了新的調整發展計劃，計劃仍包括影視和酒店項目。考慮到承批人所引入的發展項目符合本澳旅遊產業多元化，有助豐富本澳的旅遊資源，因此，政府接納其調整的發展計劃。
他說，基於承批公司股東之間的司法訴訟問題已獲解決，政府已著令承批公司按發展計劃繼續跟進相關的土地批給合同修改程序。批地合同仍以酒店項目及電影製作為主，配合澳門文化創意產業發展，以及旅遊設施多元化的方向，為路意氹城帶來更多不同的旅遊元素。
劉仕堯稱，相關部門仍按照2008年的方案跟進，若發展內容要調整更改，承批公司必須先提交資料，並根據內容所涉及的範疇，交由相關權限部門分析，但必須符合本澳一系列法例法規及城市規劃。目前仍正研究和審批一些2008年已申請的項目。
他澄清，星麗門發展項目並沒有存在所謂秘密協議，批准是因其符合城市規劃和旅遊產業發展方向。而項目的土地面積沒有增大，由於有酒店，故建築面積加大，並要支付溢價金。
對於小潭山發展項目，劉仕堯表示，氹仔小潭山葡京花園的土地早於1980年批出，而承批人亦按照合同規定展開土地利用，至1994年已對大部份的土地進行利用。整個發展項目原應於1995年全面竣工，但由於土地承批公司與承建商之間的合約糾紛所引起的司法訴訟程序，尤其是法院頒佈的保存措施，令承批公司無法按照土地批給合同的規定完成土地利用。
他說，直至2004年司法訴訟問題才得以解決，但餘下因司法訴訟而未發展的土地批給年期於2005年12月屆滿，承批公司多次申請將有關土地批給期限續期。基於承批公司是因司法訴訟原因才導致無法履行土地利用的義務，未能按原來的批給合同完成整個項目不能完全歸責於該公司，因此，政府於2009年將未發展的土地重新批給原承批公司，用作興建住宅、別墅、商業、會所及酒店，但該公司必須重新支付按照適用法例計算的溢價金。
他表示，政府重視其對環境可能存在的影響，故要求發展商委託獨立第三方就該項目進行環境影響評估及空氣流通評估，亦要求發展商應特別關注保護氹仔小潭山及其周邊的生態環境，將評估範圍擴展至項目500米範圍，並須對報告之不足作補充及分析。
劉仕堯表示，考慮到經修改後的發展計劃涉及土地面積大且方案內容有較大調整，同時亦屬於社會較關注的發展項目；因此，政府於去年5月將有關修改土地用途之計劃公開旁聽。
他說，政府明白社會對有關方案的各種訴求，相關審批部門定會從科學、技術，環境、城市發展等不同因素綜合分析，再決定有關規劃方案是否獲批。
對於劉仕堯的回應，多位議員並不滿，發言時繼續質疑其透明度，以及是否存在秘密協議。議員關翠杏質疑該兩個發展項目都以司法訴訟為由而拖延發展，政府應如何應對；而公開旁聽制度則沒有准則，不想舉行就不舉行，如何能讓市民覺得是「陽光政府」？

土地戲法‧魔法亦法

【本報訊】回歸以來，「官商勾結、利益輸送」之質疑不絕，尤其是土地的批給和土地溢價金的計算方式等方面。在昨天的立法會上，三位議員的口頭質詢都針對這方面。
區錦新議員在質詢中表示，路氹城星麗門發展項目在二ＯＯ一年批出的是東亞衛視影城項目，屬空間較多的主題公園特質。但該項目作了重大修改，沒有酒店變成有酒店；總建築面積由十四萬多平方米變為六十五萬平方米，地積比率從原來低於一倍急增至四點三倍。該土地只付二千三百多萬元溢價金，而發展商前後共套走四十二億元。他認為這是因為有秘密協議的存在，而將該幅土地點石成金。為此他促請政府交代「二ＯＯ八年經政府批准之土地批給修改發展計劃」這份秘密協議的內容，並確認這份未經公布的協議是否已具法律效力。
他還質疑政府對於小潭山劈山建高樓發展項目為何只從技術層面考慮其計劃是否可行，認為政府有責任交代為何縱容發展商推翻十多個月前的合約及發展承諾。
而議員何潤生指出，現行的土地溢價金計算標準既複雜又與本澳土地價值實況嚴重脫節，從而導致不少批地個案顯得合法而不合理。他還指出，由於有關土地管理的法律嚴重滯後，致使合法但不合理的批地個案一再出現，因此社會憂慮特區政府有否以「期票」方式，向個別發展商作出於新城填海區置換土地的承諾。對此，他質詢政府為何沒有徹底改進現行溢價金制度未能如實反映本澳土地價值的情況，何時才能杜絕「賤價批地、高價賣樓」的怪現象？何時才能完成「土地法」、「城規法」、「文化遺產保護法」等與土地管理相關法例的修訂工作？他還促請政府向社會大眾清晰交待有關新城填海區內置換土地的詳細情況，以及會否採取公開競投的方式處理新填海商住用地。
議員吳國昌也關注政府迴避公開競投土地，而土地溢價金又遠遠低於市價力造成龐大的利益輸送的狀況。他指獲賤價批地的發展商透過轉讓股權，往往獲得以十倍、甚至以百倍計的暴利，批評政府去年才調整的土地溢價金仍然比現實市價落後十多倍，繼續縱容龐大的利益輸送。

至去年四月共十宗土地置換

【本報訊】政府到底還有多少「地債」要還？運輸工務司司長劉仕堯昨天回覆議員，根據去年四月的資料，共涉及十個土地置換個案。而至去年年底的數值，需待整理後才送交立法會。
議員何潤生向政府提出口頭質詢，要求政府向社會大眾清晰交代有關新城填海區內置換土地的詳細情況，以及本澳究竟還有多少土地正在等待置換或改變用途等。運輸工務司司長劉仕堯昨天在立法會回覆何潤生的質詢時表示，特區政府在回歸前及回歸初期，因配合博彩業開放、調整城市規劃及實際需要，曾與多名原土地業權人磋商土地置換事宜。根據去年4 月於土地及公共批給跟進事務委員會會議上所提及的資料，共涉及10個置換個案。當中2幅面積較大的土地涉及博彩項目，3幅用作興建公共房屋，分別是望廈社屋、石排灣公屋和青洲坊公屋，其餘5幅涉及道路開發、公共利益項目等。上述10幅土地中有2幅已完成置換程序，分別是望廈社屋望善樓及用作開通福安街的土地，政府已以鄰近地段、面積相若的土地置換，其餘8幅仍在處理中。
他稱，無論現行《土地法》或修改諮詢文本均明確規定，僅基於公共利益的前提下，特區政府才考慮進行土地置換。此外，未來將會強化土地置換的條件，增加平等性，所收土地價值應不少於批給土地價值的一半，承批人需以溢價金方式，繳納兩幅土地的價值差額。同時，為增加訊息透明度，未來亦會在批給程序完成前，透過適當的方式，公佈合同的主要內容。
對於陳偉智議員追問，除了披露的上述十幅土地外，是否還有其他的，劉仕堯表示，土地置換的數字有變動，截至去年十二月三十日的資料，整理後會補充送交立法會。
劉仕堯表示，目前，新城區總體規劃草案已完成第二階段的諮詢活動，今年將開展第三階段的工作，務求令編制出來的方案能凝聚本澳廣大居民意見。他說，基於新城填海區的整體規劃仍處於諮詢階段，土地的開發與管理方式仍未能確定，編制新城區總體規劃草案時並沒有將土地置換作為一個考量因素，政府至今亦沒有對日後新城區的土地作出任何換地的承諾，必須待該區整體規劃完成後，才能具體研究有關土地置換的課題。他稱，新城區的土地將來的批給都會嚴格按照相關的法律進行，現階段亦並未具備條件明確新城土地公開拍賣的相關事宜。
另外，對於《城市規劃法》的制定，他表示，為了完善城規法及相關配套法律法規體系的構建，特區政府於2010年委托了廣東省城市發展研究中心，開展《澳門城市規劃編制體系研究》，和本澳民間社團、專業團體進行工作座談，就將來設立城市規劃委員會、引入公眾參與機制、訂定法定規劃等議題，作出探討。此外，目前正加緊《城市規劃法》的編訂工作，諮詢文本已基本草擬完成，將於短期內作公開諮詢，預計今年送交立法會審議。