回應議員對星麗門項目批給質詢 政府澄清與發展商無秘密協議

回應議員對星麗門項目批給質詢

政府澄清與發展商無秘密協議

【本報消息】運輸工務司司長劉仕堯回應星麗門項目批給的口頭質詢時，澄清政府與發展商並無“秘密協議”。發展商獲批項目發展計劃須經過城規及建築條例，以及土地程序兩個步驟，因應該計劃符合相關城規建築條件，因此在○八年獲得初步准許繼續有關修地程序，強調政府仍未完成第二步的土地程序，換言之有關項目並未完成批給。此外，十幅置換土地個案中，有八幅仍在處理中。

項目並未完成批給

議員質詢政府○八年批准星麗門土地批給修改發展計劃新增酒店項目，且地積比率大增數倍，質疑官商達成“秘密協議”。

劉仕堯回應時還強調，政府與發展商並無秘密協議，發展商獲批項目發展計劃用地須經過城規及建築條例，以及土地程序兩個步驟，且必須通過城規、建築條件，才能進入土地程序。星麗門發展項目於○八年經政府批准修改發展計劃，只是符合相關城規、建築條件，獲初步准許進入下一步的修地程序，但第二步的土地程序，包括需要支付溢價金、利用期限、罰則等，至今仍未完成，因此有關項目並未真正完成批給。

完善土地批給制度

劉仕堯表示，二○○一年星麗門發展項目包括電影製作及住宅，賭權開放後，路氹填海區成為綜合旅遊地段，因此該項目於○八年方案引入酒店元素以符合城市規劃，但當初電影元素仍有保留，符合豐富澳門旅遊資源、產業多元化的政策，故有條件開展相關批給程序。

劉仕堯認同政府在增加土地批給透明度方面起步較慢，但是政府已陸續引入土地發展諮詢小組、旁聽制度等措施，並將持續完善制度，以符合社會需要。

對於議員何潤生關心的土地置換情況，劉仕堯表示配合博彩業開放、調整城規等需要，政府曾與多名原土地業權人磋商置換土地，共涉及十個置換個案。當中兩幅面積較大的土地涉及博彩項目；三幅用作興建公屋，分別是望廈社屋、石排灣公屋和青洲坊公屋；其餘五幅涉及道路開發、公共利益項目等。十幅土地有兩幅已完成置換程序，分別是望廈社屋望善樓及用作開通福安街的土地，政府已依法以鄰近地段、面積相若的土地置換，其餘八幅仍在處理中。

此外，議員關翠杏指出，星麗門及小潭山兩個發展項目均受司法訴訟影響延誤發展，雖理解營商過程訴訟難避免，但亦關注政府在土地批給制度方面如何避免刻意的司法訴訟情況，以及有何機制決定是否舉行旁聽制度。

議員批評溢價金計法落後

【本報消息】議員何潤生批評溢價金“小修小補”難以體現本澳土地的價值，部分批地個案溢價金顯得合法不合理；多位議員並關注與土地管理相關法例的修訂進度，要求當局在草擬法案過程中先與立法會溝通，避免因法案的複雜性而無法在會期內完成審議。

何潤生昨向工務運輸司提出口頭質詢時指出，目前本澳溢價金新修訂標準面對着持續飆升的房地產市場，過往祇是三、四年進行一次溢價金小修小補的工作，令公衆質疑溢價金計算方式能否體現本澳土地的價值。他指現時的土地溢價金計算方式非常複雜，本澳土地價值與溢價金嚴重脫節，部分批地個案的溢價金顯得合法但不合理，在《土地法》完成修訂前，祇是調整溢價金計算中的部分參數，能否如實反映本澳土地價值是值得商榷的。

他並質詢當局在溢價金相關調整出台前，會否縮短檢討年期，使溢價金更貼近市況，以及當局何時才能完成《土地法》、《城規法》、《文化遺產保護法》等與土地管理相關法例的修訂工作。

林香生亦認為《土地法》相當複雜，當局在草擬有關法案時，應與立法會作出溝通，否則該法案在今年底才提交立法會，假如未能在明年的立法會期內完成審議，擔心有關法案更會變成“廢案”。他認為當局可預先在立法會內徵詢不同的意見，讓議員對法案內容有更深入的了解。

麥瑞權指出，《城市規劃法》關係到本澳未來城市建設的佈局問題，當局雖已委託廣東省城市發展研究中心開展澳門城市規劃編製體系研究，但質疑有關研究人員的學歷與經驗能否勝任有關工作，以至他們對本澳情況是否有足夠的了解。他要求當局在諮詢文本出台前，先後將有關研究報告書提交立法會。此外，當局將來擬設立城市規劃委員會，他要求當局交代該委員會委員的資格與甄選方式。

劉仕堯在會上回應時指出，本澳的土地管理問題涉及不同層面及土地管理有關的多項法律，須在整體上考慮，《土地法》等多項法案已訂出時間表，當局有信心在今年內向立法會提交審議，以回應社會的訴求。

劉仕堯：溢價金按市場調整

劉仕堯：溢價金按市場調整

【本報消息】運輸工務司司長劉仕堯承認，由於近年樓價在短時間內出現高增長，溢價金計算以過往的數據估計未來樓宇價值的確欠缺完善，未來計劃每年檢討溢價金，及加入反映通賬數據與預測因素，完善本澳溢價金制度。

劉仕堯昨在立法會上回應議員何潤生有關溢價金計算方式及多項與土地管理相關法律的修訂進度。他表示，政府是以恆常機制持續檢討和調整《批地溢價金的訂定方法》，定期向業界、專業估價機構及相關政府部門收集樓宇建築成本及價格數據，並根據有關數據對溢價金計算的重要參數作必要修訂。繼二○○四、二○○七年的調整後，於去年展開第三次調整，並於去年十一月一日起實施新的批地溢價金計算標準。

議員認為溢價金調整方案未能反映到實際價值，劉仕堯承認，由於近年樓價在短時間內出現高增長，用過往的數據評估未來樓宇的價值的確欠完善，因此在溢價金制度中加入了預測未來樓宇價值的估值方案，包括具體的通脹數據與拍賣資料等，希望令溢價金制度更能反映未來樓宇的價值。

他表示，當局亦有其他的估算方式，包括邀請其他地區專上學府及學者評估，但用於澳門是否可行，仍需視乎有關報告能否適用於本地區。無論如何，本澳的溢價金制度將會由以往的不定期調整，改變為每年檢討，包括加入能反映通脹數據及預測因素、打擊炒賣樓宇措施等，相信未來的溢價金制度將能更好地發揮作用。

劉仕堯指出，假如要預計未來一至兩年的樓價，會較困難，目前的制度祇能盡量將溢價金的調整期縮短，以免令有關制度滯後。如過程中有拍賣土地的數據，亦可吸納作為溢價金調整的參考指標，以完善當前的溢價金制度。他並希望未來能不斷優化有關制度，使之能更好地反映現實狀況。

議員對批地轉讓各有理據

【本報消息】土地改變用途、轉讓引發“官商勾結、利益輸送”之嫌，議員為此擦出火花。有議員認為發展商因應社會發展情況調整發展策略，並無違法，大衆應客觀看待；不過有議員批評商人要利益，政府亦要維護地區利益，因法律漏洞出現合法不合理情況，是政府不作為導致的利益輸送。

立法會昨日下午三時舉行口頭質詢大會，六位議員分別就批地、溢價金、外僱工作許可、建築業欠薪、政制發展諮詢等質詢政府。其中，議員質詢政府於星麗門、小潭山兩發展項目個案涉及的土地問題，批評土地更改用途、轉讓股權引起“官商勾結、利益輸送”。

馮志強認為，小潭山原計劃屬上世紀八十年代的事，現要繼續按舊計劃建設酒店並不合適。星麗門影城項目方面，在其他地區不少主題公園經營失利的情況下，發展商繼續原計劃發展並不划算；投資者的思維及計劃決定土地價格高低，既然有人願意高價購買，亦無違法，商家轉讓土地無可厚非。因為土地批給，尤其改變土地用途及土地易手便認為政府做出不光彩的事，並不客觀。

關翠杏直言，商人要利益，政府亦應確保土地有效利用、維護地區利益，本澳土地問題主因法律滯後，導致合法不合理的情況。政府在訂定土地溢價金時不能只聽取業界意見，否則會傾向商界利益。政府亦應明確研究訂定溢價金方法的日程，並要避免因政府不作為導致的輸送利益。

林香生認為，上述土地問題關鍵在於土地回收制度，尤其是發展商取得土地後為何能夠轉讓，如政府“冇招拆”，只能承受“官商勾結、利益輸送”的惡名。不過拍賣土地亦不一定“止咳”，發展商買下土地再囤積，將引發更大的土地問題。對於懷疑圈地的情況，政府應出新措施應對，同時要增加批給透明度。