應返回“經屋為主，社屋為輔”方針

應返回“經屋為主，社屋為輔”方針

在二○一二年的施政報吿中，行政長官提出“由於土地資源有限，政府繼續貫徹‘社屋為主，經屋為輔’的政策，優先照顧低收入家庭和弱勢社群的需要”（第十八頁）。現時，“社屋為主，經屋為輔”突然成為特區政府的公共房屋政策方針。筆者用了“突然”一詞，原因是這似乎與政府過去的公屋政策大相徑庭。

一直以來，在澳門政府的公共房屋政策中，經濟房屋（經屋）的角色是遠遠比社會房屋（社屋）重要。附表顯示過去十多年公共房屋之供應數量，數字反映出多年來經屋單位的數目是遠多於社屋單位。以二○○五年為例，當時社屋單位數目是六千三百二十五個，經屋單位數目是二萬四千三百二十五個；社屋佔當時公共房屋總數的百分之廿一左右，經屋約佔百分之七十九。雖然到了二○一○年，經屋單位所佔的比例稍稍下降至百分之七十五，社屋上升至百分之廿五，但隨着永寧廣場大廈及其他經屋計劃相繼推出，經屋單位佔公共房屋總數之比例將會上升。

因此，假若以供應數量作為準則，在滿足民衆的住屋需要方面，經屋比社屋發揮更重要的功能，多年來前者的供應數量遠比後者為多。從這角度看，過去政府所推行的公屋政策，其實採納“經屋為主，社屋為輔”的方針；其主要目標除了滿足住屋需要之外，還盡量協助符合特定資格的市民置業。這政策方針的特徵是，政府首先致力協助未能在私人房屋市場置業的市民，擁有自己的居住單位；低收入的家庭因為經濟能力而未能置業，政府才以低廉的租金出租社會單位予他們。

社屋對象比例較少

現時特區政府的萬九公屋興建計劃，乃於二○○七年由時任行政長官何厚鏵公佈，承諾在未來五年，興建一萬九千個公共房屋單位，包括八千至九千個社屋單位，一萬個經屋單位。因此，在何特首的萬九公屋興建計劃中，經屋的數量仍稍多於社屋，這似乎不屬於“社屋為主，經屋為輔”的方針。現在政府公佈的“社屋為主，經屋為輔”方針，明顯地改變其過去（實施中）的公共房屋政策，在日後公共房屋的供應上，把社屋在公共房屋總量的比例調升，同時下調經屋所佔比例。換句話說，把協助居民置業的目標放在較低的次序。可是，這政策方針可能帶來兩方面的政策結果，情況令人憂慮。

第一，日後整體公共房屋的供應量可能比現時少，因為社屋的對象是特定的低收入群組，其數目只會佔本澳住戶總數的小部分，他們所需的社屋單位數量不會很龐大。相反經屋的對象就遠較社屋為多，如果依照房屋局的估計，他們可佔八成的澳門住戶。可是由於“經屋為輔”的原則，政府日後可能設法減少經屋的供應量。

現規劃或供不應求

第二，公共房屋政策調控私人房屋價格的能力被削弱。我們假設特區政府能履行承諾，在二○一二年底前供應一萬九千個公屋單位。但在二○一二年以後，政府只規劃了六千三百個公屋單位。這意味着由二○一三至二○二○年，政府最起碼供應六千三百個公屋單位。如果我們認為萬九公屋單位是用來滿足回歸後十年（二○○○至二○○九年）的社會需求，那麼，政府基於什麼的基礎，估計未來（至二○二○年）社會對公共房屋的需求只有六千三百個？除非政府能提供充分的理據，推斷由二○一○至二○二○年（共十一年），社會對公屋的需求是比回歸首十年（二○○○至二○○九年）少了三分之二，否則現時的規劃很大可能會供不應社會之求。

過去幾年，澳門私人房屋的價格飆升。無可否認，導致這現象的因素是多方面，包括大量的外資湧入房地產市場，投資移民政策，本澳居民的收入持續上升等。不過，特區政府在回歸後幾年停建經屋的做法，亦有一定程度的推動作用。因為合資格購買經屋的市民與一般（中、下價格）私人房屋的“買家”是有重疊的。當政府提供足夠的經屋單位予合資格的市民，這間接減少一部分對私人房屋的需求，消除一個刺激私樓價格上升的因素。根據政府的說法，最新制訂的經屋申請資格，已覆蓋了八成的本澳住戶。因此，如果日後政府供應足夠的經濟房屋，售予所有合資格的家團，這必定能減少一部分對中、下價格的私人房屋之需求。旣然充足的經屋供應能有助調控私人房屋市場的價格，政府的“社屋為主，經屋為輔”政策方針及未來六千三百個公共房屋的規劃，其實限制未來經屋的供應量。這削弱了公共房屋政策的“調控力量”。從另一個角度看，政府的政策間接“維持”社會對中、下價格房屋的需求。

“無力負擔”難確定

雖然特區政府解說，六千三百個公屋單位只是現時的規劃或者是最起碼的供應量，如果社會有需要，政府可以尋覓土地，增建更多的公屋單位。但問題是什麼情況才算是“有需要”，私人房屋的價格到了哪個水平，政府才認為一般民衆已無力負擔，需要加建經屋？就算到那時政府宣佈加建經屋，亦需要幾年時間，那些經屋單位才能供應予市民購買。二○○七至二○一○年的情況又會否重現？

總括而言，現時特區政府宣佈的“社屋為主，經屋為輔”政策方針，將相對地減少未來經濟房屋的供應量，這便削弱公共房屋政策的調控私人房屋市場之能力，這無疑強化私樓價格之上升風險。而且，經濟房屋乃保障中至下層市民（尤其靑年一代）的住屋需要之最有效措施，令民衆安居樂業之不二法門。所以，政府應該重新考慮，返回“經屋為主，社屋為輔”的政策方針。

賴偉良

（澳門理工學院公共行政 高等學校副敎授）