土地奇缺互相“侵蝕”資源難體現 兩個市場理論在澳行不通

土地奇缺互相“侵蝕”資源難體現

兩個市場理論在澳行不通

由澳門房地產升溫開始，便出現了“兩個市場”的理論，指澳門房地產市場已分為主要面對海外的豪宅，及主要針對本地人一般民衆的住房。然而經過實踐後，“兩個市場”在土地奇缺的澳門並未出現，更甚者是行不通。

立法議員林香生指出：“近年建的新樓都是千三呎以上、三房一聽的豪宅。人人都想着海外市場，兩個市場沒出來，祇有一個海外市場，沒有本地市場，賣來賣去都是舊樓，新城市過百萬，四、五十年舊樓都過百萬，好誇張！”

“兩個市場”的理論去年吹到香港，有立法議員更以名牌手袋與一般手袋比較為例，指各取所需，彼此並不影響。毫無疑問，從需求的市場看，絕大部分商品都有不同市場及對象，世上衆多地方的房地產市場確有“兩個市場”，但對澳門而言，卻不是那回事。

從供應的角度看，名牌手袋的生產不會影響一般手袋的生產，但不同級別樓房都有“土地”這共同的生產元素。對於很多土地充裕的地方，不同級數的樓房不會互相 “搶佔”土地，市中心建了豪宅，一般樓房可退至郊外。但澳門土地奇缺，“用一幅冇一幅”。豪宅盈利高，供應商在商言商不停供應，豪宅市場正一步步霸佔寶貴的“土地”，即一步步“侵蝕”一般平民房的市場及資源。澳門地方小，平民房退無可退。當局必須調整政策，平衡發展，不然澳門平民房供應將越來越少，或成本越來越高，最終並不“平民”。

法規經屋須解決買賣深層問題

林香生形容政府承諾分階段落成萬九公屋是“還債”

因應社會的強烈訴求，特區政府約○七年開始謀劃公屋政策，其後承諾在二○一二年前分階段落成一萬九千間公共房屋，以解燃眉之急。立法議員林香生指出：“這一萬九千間公共房屋是‘還債’，主要針對過去的輪候人士。特區政府現在要有新思維，到底公共房屋政策是怎樣？”

夾心階層住屋問題？

林香生表示，政府去年修訂《社會房屋的分配、租賃及管理》行政法規後，提高了可受照顧家庭的戶數，約一萬五千戶符合社屋申請資格。現時社屋輪後戶五千八百多，加上去年未經審查的七千八百多份社屋申請，政府手上已有五千多間社屋，再建九千應可滿足需求，以發展的角度看社屋供應基本“冇問題”。但社屋之上，還需經屋解決“夾心階層”的住屋問題。

政策要打破陳規陋習

林香生強調，經屋政策本來可取，因政府出售經屋後不用太大負擔，業主也會珍惜，但遊戲規則要訂好。現行法規的最大問題是十八歲便可申請輪候，並以輪候時的收入狀況排序，人人爭相申請。現在政府無法得知原來一萬多輪候戶的分佈、年齡狀況及單位居住人數。另外，業主購買經屋六年，最長十二年後便可出售，意味着經屋一“出手”便變成私人資產，進入自由市場。

他指出，經屋問題，關鍵是解決“買賣”這深層次的問題。解決以上問題，政府必須打破很多陳規陋習，首要課題公共房屋政策是解決“住”，還是解決“買”。

完善規劃解決住與買

就解決住的問題，當年有意見提過先租後買，或在社屋的基礎上，建一些針對中產的租屋，但未有實現。就解決買的問題，經屋遠低於市價必大受歡迎，問題是經屋在若干年後便變私產。社會雖有共識，業主只能把經屋售予經屋輪候人士，公共資源不能流入私人市場。唯這也引發問題：“為甚麼要買舊樓？折舊怎計算？若不賣給輪候人士補差價如何？出租可以嗎？這些都是法規修改的難處。”林香生強調，經屋除解決住、買問題外，也有高度穩定社會的作用，必須有完善規劃。