指短期大量建公屋衝擊房地產市場提六建議 研究報告倡穩步推進公屋政策

指短期大量建公屋衝擊房地產市場提六建議

研究報告倡穩步推進公屋政策

由建築置業商會委託香港大學香港經濟研究中心及澳門大學工商管理學院研究的《澳門公共房屋政策研究》報告指出，假如澳門在短期內大量興建公屋，不少現樓的買家及租客均會被公營房屋吸納。私人房地產市場可能受到衝擊，現樓的租金及價值，尤其是中低檔物業，可能會首當其衝，對自置物業比例高達七成的澳門會帶來沉重的經濟及社會代價。故此，報告建議公共房屋政策須穩步推進。

《澳門公共房屋政策研究》報告發佈會昨日下午四時假中華總商會舉行，由建築置業商會理事長劉永誠、副理事長謝思訓，香港大學首席副校長王于漸、前香港政府經濟顧問郭國全、澳門大學工商管理學院院長蘇育洲主持。

社屋規模應逐步擴大

報告指出，截至○九年底，澳門政府透過種種措施，協助或資助全澳最少兩成七的家庭租住或購買房屋。其中，曾接受實物資助，包括社屋及經屋的家庭至少有一成七；而接受現金資助包括利息補貼、首期擔保及租金津貼的家庭累計超過一成。

研究小組認為澳門的公共房屋政策應首要照顧最有迫切住屋需要的家庭，社屋佔全澳住宅單位總量目前祇有約百分之三點二。規模應予以逐步擴大，並容許居民在公平的程序及條件下長期不間斷地進行申請。此外，去年新加入社屋輪候冊的家庭，亦應有機制容許他們在未能獲分配到社屋前申請租金津貼。長遠而言，租金津貼計劃可以變為長期化，並訂定每年資助的個案限額。

土地短缺制約澳發展

經濟轉型及發展無可避免會對低下階層及年長者的收入壓力逐步增加。在土地短缺的大形勢下，澳門必須從長遠的經濟發展、人口總量及人口結構等角度來考慮房屋及公屋政策。

儘管不少居民以澳門為家的觀念十分強烈，然而澳門經濟外向型發展的趨勢卻在不斷深化。在考慮到澳門地方細小，土地是長遠發展的一大制約因素，澳門的公共房屋政策必須考慮到長遠的經濟發展方向，以及珠三角是澳門的廣大腹地這一重要因素，報告提出多項有關公共房屋政策的建議：

港大報告提六項建議

（一）加大力度，提供廉租公屋，照顧有住屋困難的低下階層，特別是年長及缺乏能力照顧自己者。

（二）協助及鼓勵低收入階層，特別是較年輕的家庭置業，長遠來看可讓他們通過資產價格的上升分享經濟發展的成果。高置業比例可減少貧富不均的問題，也會令社會更為穩定。

（三）減少限制以提高房地產市場流動性，讓市場發展樓市階梯，讓不同家庭可根據各自需要，在市場自由選擇買賣，這有助帶動社會階層流動性。房地產市場流動性高，也會提高整體市場價值，令澳門受惠。

（四）提供現金津貼（例如目前的置業利息補貼或租金津貼）代替實物資助，讓受惠於公屋政策的居民選擇，一方面可讓受惠者有更多選擇，另一方面也可讓受惠者更快得到實益。此外，也可避免或減少大量公共房屋所需的政府管理資源和浪費。

研究小組建議把置業現金津貼計劃長期化，訂出受惠家庭每月資助金額，金額與利率脫鈎，並訂定每年固定資助個案限額，讓符合資格家庭申請。

（五）加強教育及培訓以提高本地居民競爭力，並提高社會階層流動性。

（六）考慮逐步容許低下階層及年長居民，可以跨境（例如先以鄰近珠三角城市為試點）享用公屋及其他社會福利，讓他們有多一個選擇。

報告倡評估公屋及用地需求

昨日公佈的《澳門公共房屋政策研究》報告中提出，澳門須評估公共房屋以至公屋用地的需求，平衡公屋用地與其他土地用途之間的關係，並要制訂公共設施的標準及評估其所需的土地，以衡量如何改善澳門的整體居住環境及生活質素。

多方面改善居住環境

澳門社會目前正進行城市規劃檢討，希望可以有一個更有效益及更合理的制度配置土地。澳門的城市規劃應逐步細化，以及推動多方面的改善計劃，包括評估公共房屋以至公屋用地的需求，以及如何平衡公屋用地與其他土地用途之間的關係；制訂公共設施的標準及評估其所需的土地，以衡量如何可改善澳門的居住環境及生活質素。

評估過程須公衆參與

同時亦要評估社會各階層對不同類型房屋的需求，以及公共房屋政策如何配合；考慮到舊市區老化將帶來的各種問題，評估舊市區老化與基層市民老齡化的關連，評估在逐步老齡化的居民目前的住屋狀況及將來的需要，加大力度推動和鼓勵維修及保養的不同方案。

報告還提出，政府可考慮收購舊樓重建為公共房屋的可能性及其困難，如何處理業權、補償、地積、基建等重要而相關的問題，亦可考慮利用新的公屋土地，協助鄰近舊區居民原區搬遷及方便舊區重建；在興建新的公營房屋時，應考慮加入未來重建的條款，減少未來重建所面對的障礙；在評估過程中，必須加強公衆的參與。

人口政策亦影響樓市

對於澳門的土地招標、批地制度及民衆對“官商勾結”的指控，報告認為政府必須從多方面入手，針對社會上不少人對財富分配差距的不滿，以及就貪腐現象與“官商勾結”的指控，逐步紓緩社會矛盾。隨着澳門社會發展，民衆教育及公民意識水平的提高，新生一代的要求與想法與上一輩已不同，澳門政府必須加快改革步伐，加速改善過去歷史遺留下來的法制、管治及管理問題，加強與民衆的溝通，以配合時代的發展，滿足市民對政府的期望。

此外，報告亦指出，人口政策亦影響澳門的房屋市場發展；澳門未來的發展需要大量人才，但除了內地單程證移民外，近年獲得澳門居留權的移民，大多來自購買不動產的置業移民。但從房屋市場的發展來看，適度吸納更多外來人對澳門發展中、高檔的房屋市場階梯發展，會有更大的促進作用。

商會籲推穩定樓價措施

政策鼓勵發展商多建樓價較低小面積單位

澳門建築置業商會理事長劉永誠認為，當經濟高速發展，樓價亦會隨之推高，加上近年發展商多集中興建面積較大的高價單位，但首次置業居民多需要面積較小的中、下價樓，在供求不平衡下，居民便難以置業。他建議政府日後再開投土地時，可預先設定標準，規定發展商興建樓宇時大面積單位的比例，加上鼓勵政策，推動發展商多興建樓價較低的小面積單位，讓居民可以較易置業。

樓市應健康穩步發展

劉永誠表示，建置商會一直都希望能推動房地產健康穩步發展，昨日公佈的《澳門公共房屋政策研究》主要是邀請香港、澳門的學者，分析有關澳門現在房地產的數據，讓大家更了解澳門房地產市場面對的問題，以及導致樓價高企的原因；並就澳門房地產發展政策提出建議，希望有關分析結果能引起廣泛討論，啟發新思維，營造房地產發展新路向。以及建議政府有關部門設定政策扶助弱勢社群，甚至令供應量逐步回應有意置業者的需求。

大單位偏多供求錯配

劉永誠表示，澳門出現高樓價的狀況，根據報告顯示，在二○○○年澳門新住宅單位的供應量很低，博彩業發展後，住宅單位供應增加，但以超大面積物業為主，市場出現供求錯配。首次置業的居民一般會選擇面積五十至八十平方米的住宅單位，但近年新建的樓宇都是一百多平方米的單位，面積適當的單位供應量不足，加上澳門經濟高速增長，無可避免推高樓市，於是出現目前樓價高企的狀況。要樓價回落，確需要適當的調整，但相信亦難以回復至二○○○年初的價格。

樓市穩步發展須平衡

至於透過增加公共房屋數量推低樓價，劉永誠認為，如果在短期內大幅增加公屋數量，會令市場上中、下價樓宇價格出現波動。每個業主都希望所持物業可以保值甚至升值，享受經濟發展帶來的好處，所以報告提出不要一下子推出太多公共房屋，以免造成市場大波動，尤其是影響一些中、下價的舊樓，令物業貶值，會引起社會不滿。房地產市場要穩步發展，必須作出平衡，單靠公屋抑制是依賴性政策，且對經濟動力沒好處。

增社屋照顧弱勢社群

劉永誠指出，政府加大力度增加社會房屋照顧弱勢社群，推出租金津貼扶助輪候社屋的居民，四厘補貼、置業首期擔保等措施，都是一些正面的資助政策。報告中提出可向首次置業者提供現金津貼，此建議可謹慎思考，可考慮設定為長期資助政策，並訂出每年資助總限額，既可避免引起社會認為政府為扶助地產業推出傾斜政策，亦因為有限資助總限額，不會變成托市行為。此類資助政策如能長期有效推行時，市民便會知用何種既定方式，按自身能力，逐步可以實現自置物業。

開投土地設鼓勵條件

至於如何鼓勵提高中、低價樓宇的數量，劉永誠表示，澳門的土地數量有限，因此政府在開投土地時，可先預設條件，例如規定開投地段上興建的樓宇大單位所佔比例，建築商投標時，可按其規模估算售價，政府則在稅項及建築面積上提供鼓勵性政策，平衡發展商的利益，但具體運作，政府可以與業界及學者溝通研究，訂定符合澳門實際情況的政策。

經屋轉售不宜加設新限制恐凍結土地資源

學者：階梯式市場利長遠發展

《澳門公共房屋政策研究》報告中提出，認為經濟房屋出售時不應加入限制條件。領導是次研究小組的香港大學首席副校長王于漸表示，從香港的錯誤經驗得出，經屋轉讓如果加入太多條件，可能令土地資源未能作最好應用，最終導致衆多土地資源被凍結。

《澳門公共房屋政策研究》報告指出，正審議的經屋法例修訂，其申請條件、輪候與分配方式及轉售限制等將根本地影響澳門房地產市場的未來發展，必須小心處理。研究小組建議將經屋頂價方式，由過去主要以建築成本為基礎，改為以出售經屋時的私人樓價為基礎，例如以市場價格的若干折扣出售經屋。

階梯市場用家選擇多

研究小組亦不贊成在經屋轉售中加設新限制，以免房屋市場階梯（小單位到大單位、低價到高價、舊區到新區等）的發展受到影響。一個健康及活躍的階梯式房屋市場，為用家提供更多選擇，讓居民更容易根據不同需要買賣或租賃不同質素及條件的住宅單位，認為不但有助於樓市長遠發展，對社會流動性也有積極作用。

王于漸表示，香港在出售公屋時需要先補地價，所以很少人會出售，因為地價很昂貴，買入公屋後很難轉讓。直至九八年時推出新策，容許毋需補地價就可轉讓，但需要轉讓予合資格人士，即其他輪候居屋、公屋的居民，而選擇補地價者，就可以在公開市場出售。直至二○○○年，停建居屋，現時香港有約三十萬居屋，其中六萬單位屬補地價出售，其他廿四萬尚未補地價，所以轉讓會有限制。香港政府亦希望可以盤活居屋市場。

其實如果土地最終未能轉讓，就會令土地資源未能作更好地使用，可以想像當居屋家庭假以時日，因為生命周期等原因，想轉讓予子女時，亦會因為條例，最終等同凝結土地。

除了香港，新加坡的居屋政策遠大於香港，如果上樓後，毋須補地價就可轉讓，如果該位居民收入不幸下跌，可以有機會重新“上樓（公屋）”亦可以再轉讓。當中要求條件是需要等數年時間才可轉讓，但就毋需補地價。

港錯誤經驗引以為鑑

他指出，是次報告主要從土地資源作考慮，土地資源不可永遠凍結，因為當土地資源改變用途後，可能更有價值。香港興建衆多居屋後，因為要補地價，所以居屋落成後數十年，至今轉讓出去的單位仍佔極少數，土地資源變相永遠凍結，因而阻礙經濟發展。

要解決香港或澳門居民的住屋問題，很大程度視乎政策可否幫助居民，香港的政策並無扶助當地居民，祇是轉變了居民居住區域，其實香港發展公型房屋，有很多錯誤經驗，引以為鑑。

對於澳門土地資源極之缺乏，他認為主要是政策促成，香港同樣很多空置土地無發展，新加坡能夠開發的土地已少於百分之五，澳門當然土地亦很缺乏，所以更要善用土地資源，因為除了解決居民的居住問題外，興建房屋其實是很緩慢的解決方法，因為受到興建房屋、土地開發時間表影響，所以需要作全面考慮。