房地產帶動創意產業達三贏

房地產帶動創意產業達三贏

【本報消息】時尚生活中心集團有限公司總裁黃瀚泓認為，“八號橋”的成功，是用房地產模式帶動和促進創意產業的好例子，是企業、地方政府及商戶三贏的局面。

改造八號橋舊廠房

對上海盧灣區而言，八號橋一系列的舊廠房，隨着工業轉型和外移，在沒有特別的政策下，廠房不能隨意改為商業性質發展。若要出售套現，因屬國有企業資產，不能為地區帶來效益，還要經過一系列的產權轉換過程，也只能帶來一次性收入，缺乏長遠利用價值。

觀念的轉變為活化工業廠房帶動產業發展帶來機會。時尚生活集團的介入成為關鍵點。黃瀚泓指出，時尚生活是一個發展地產項目的企業，為地產項目的定位、設計、策劃、開發、招商、管理、營運提供一條龍服務。○四年與盧灣區政府合作，以二十年包租形式，試點改造八號橋一系列舊廠房。在改造過程中，經過調查、摸底和研究，了解到周邊的新建寫字樓價格高，密閉式的空間，低矮的室內辦公室，限定開放時間等，不太適合創意設計業使用。

集聚效應吸引顧客

該公司也是創意產業一員，了解創意產業的工作、生活模式和日常所需，遂利用舊廠房樓底高、空間大的特點，通過重新包裝和調整，創造出一個廿四小時運作、空間寬闊、活動自由、適合餐飲配套、公共空間的休閒式辦公和生活空間，加上低成本租金，迎合創意產業辦公和生活的要求，陸續吸引了一批企業進駐。

建園容易活園難，時尚生活找到出路。黃瀚泓表示，時尚生活本是地產發展商，與建築設計、室內設計、宣傳平面設計、動漫設計、諮詢服務等產業有關。地產發展商就是這些產業的用家，這些創意產業連結在一起，為建築設計項目的不同階段提供服務，形成了一個強大的房地產服務產業鏈。同時，客戶間的互動服務，自我形成業務銜接鏈，形成一個集聚式的展覽、洽談、展示和交流業務平台，並逐漸形成名牌效應，全國的顧客聞風而來。由於集聚效應，這裡可以找到地產發展不同階段的創意設計服務，既方便顧客，亦為企業帶來更大的商機。

黃瀚泓指出，透過改造舊廠房，既推動和促進創意產業發展，時尚生活可以從租金差距中取得利潤。舊廠房帶來新的經濟效益，為工廠的退休職工生活提供保障，帶動該區消費和人流，活化社區環境。園區內亦可為居民提供部分職位，真正達到三贏局面。

八號橋設計管理迎合創意產業

【本報消息】○四年已進駐八號橋創意園區的凱達環球有限公司，亦是澳門威尼斯人有限公司的總建築師。董事總經理韋業啟表示，園區的高樓底辦公室設計、自由的辦公室佈局，以及廿四小時運作的開放運作模式，可以激發靈感，增加員工與業界的溝通和交流，切合創意業的特性。加上租金水平低，自然吸引。更重要一點是商戶落戶上海，可就近與客戶接觸、洽商，為創意行業提供很大的市場發展空間。

來自香港的建築設計公司負責人表示，該公司六年前進軍上海，兩年前來到八號橋。從事建築設計最希望工作環境有空間感，不會有束縛，因這優勢才入園區。另一原因是園區管理公司的營運理念。設計行業需要不斷接觸新事物來激發靈感，管理公司經常舉辦不同的會議、展覽等，成為一個交流平台。上海市政府也為鼓勵創意產業，給予稅務優惠，這幾點對從事創意行業有推動作用。

盧灣區成功活化舊工廈

發展第三期冀藉世博吸引更多機構進駐

【本報消息】澳門正在摸索活化舊區、舊工廈。在上海最早利用舊工廈廠房改建為創意產業集聚區“八號橋”，以地產經營理念，引進不同創意設計公司形成產業鏈，成功打響創業園區的名堂，並由最初的一期擴大至三期。當地區政府更將這成功理念引入活化其他舊廠房。

打造創意產業園區

上海盧灣區的“八號橋”，前身為上海汽車掣動器廠的閒置廠房，是八幢低矮廠房，佔地二十萬平方呎。後來由“時尚生活中心集團”翻新八幢廠房外牆，並以八座橋貫通，故稱“八號橋”。因保留了建築風格和歷史底蘊，呈現懷舊風格，且部分辦公室以透明玻璃為外牆，起了透明舒適之感，吸引了與創意相關的各行業進駐，打造為創意產業園區。現時創意園區第一期已吸引了七十一家知名創意企業進駐，包括設計金茂大廈的美國S.O.M建築設計公司、英國著名設計師事務所、大型網絡遊戲開發商等。園區規模不斷擴大，至今已發展至第三期，這期更僅距世博園區約三百米，佔盡地理優勢。八號橋的成功，盧灣區政府希望以此理念活化多座舊廠房，更希望乘世博舉辦之機，加快推動。

形成三大產業集群

盧灣區分為北、中、南部。北部是繁華的商業區，中南部是老舊閒置廠房較多的區份。為了活化這區，盧灣區決定將介乎淮海路發達商業圈與世博園之間的半平方公里土地，打造成“江南智造”現代服務業集聚區。

一八六五年，李鴻章在盧灣區中南部創立了江南製造局，標誌着中國現代工業的開端，現由製造業向服務業轉移，將建成八個重點產業園區，形成文化創意、服務外包、生產服務三大產業集群。

因應舉辦世博，盧灣區政府為吸引更多機構進駐，向世博園內國家館的工作人員提供免費辦公地點，方便前期工作，世博開園後也提供半價優惠。

應只提供政策環境負責監督

政府不宜參與開發項目

【本報消息】黃瀚泓認為，八號橋創意產業園成功的一個主要因素，是發揮了企業在自由市場中的作用。即為產業，就應由企業執行，政府只提供政策、營商環境，擔負監督責任。

創意產業園的成功為政府、企業在推動和發展產業方面有新的思考。不少創意產業園區由政府主導，在不同的部門研究、研究再研究，規劃再規劃，三十年未必能啟動一個項目，容易錯過市場先機。政府部門不是市場企業，難找到產業的市場價值和定位。

缺乏市場調查、設計、策劃、招商、營銷和管理的實際操作經驗，即使有規劃，多難操作。

黃瀚泓指出，政府為了政績或其他因素，不了解客戶和市場需求，多實施行政指令，等於趕客。因此，政府千萬不要參與開發項目的執行和實施，應交給企業，讓企業因應自身的經濟效益出發。明白商戶的需要，除了詳細的市場調查、精心設計策劃、針對性招商、靈活的營銷和管理，提供人性化服務，會大大增加項目的成功率。政府只負責提供政策、營商環境和監督。