業權分散收購難度大 活化工廈如意算盤難打

業權分散收購難度大

活化工廈如意算盤難打

對於政府提出活化工廈，在土地批給續約或申請更改用途時，引導私人發展商興建細面積單位，有工程界人士認為，由於工廈業權分散，業權收購合併、消防要求等需要法律配套，現有工廈改建住宿用途難度大。工業大廈與商場、寫字樓的使用性質接近，認為活化舊工廈，可考慮先從鼓勵工廈轉為商業性質寫字樓或大型商場用途入手，減少活化工廈的難度，提升改造的吸引力。

收購業權要打持久戰

特區政府日前提出，未來將以活化慕拉士大馬路及氹仔北區工廠大廈計劃為切入點，及在土地批給續約或申請更改用途時，透過街道準線、小區規劃和土地管理等三種方法，引導私人發展商興建細面積單位，並要求發展商加大相關單位比例，回應中低收入家庭及“夾心階層”的置業需求。

有工程界人士認為，特區政府想方設法透過多種途徑，增加公屋和商品房的供應，解決居民對住屋需求的訴求，值得肯定，但難度不小，因澳門絕大部分的工業大廈的業權高度分散，政策構想未必可以在短期見成效。

根據外地經驗，工廈活化需要整棟建築統一規劃、統一發展，才能收到活化效果。而整棟大廈發展成商業或住宿用途，便需要集合整棟大廈的所有分層登記業權，統一規劃、統一申請，當中首先要解決的是業權的集中、收購和合併問題。有關業權收購（舊區重整法律仍未立法，防火規章即將修改）在現時的法律配套下，由於工廈業權高度分散，單是收購業權就有可能要打持久戰，嚇怕發展商。因此，活化業權分散的現有工業大廈，鼓勵改造成細住宅單位，滿足居民需求，未必如當局預期般理想。

改商場寫字樓更容易

然而，透過政策，鼓勵現在分佈各區的工業大廈，發展為商業寫字樓、大型商場等用途，甚至藉着這些改造計劃，推動創意產業，鼓勵青年創業，改善中小企營商環境，帶動人流，盤活社區，值得積極嘗試。

實際上，隨着本澳製造業式微，工廈普遍空置，已有不少青年團體、文藝社團進駐工廈“辦公”。然而，工業大廈內的寫字樓面積，控制在一個極低的百分比，限制了工廈自然活化、轉型。

該人士認為，由於工業大廈與大型商場、寫字樓，對大量人流的控制、消防安全等使用性質上較為接近，放寬工廈寫字樓面積比例限制，鼓勵將工廈改作大型商場、低租金寫字樓、社區活動空間等，較改造為住宿更易操作。尤其是在改造計劃上附加一定的條件，預留部分空間，以低租或免租金形式，用作發展創意產業，降低青年創業的進入門檻，鼓勵青年創業。活化後的商廈、大型商場，帶動舊區的人流，改善社區和營商環境，更易達到活化的目的。

本報記者 文 森