具體規劃法律配套欠奉 惹勁炒封盤 工廈售價暴升難活化

具體規劃法律配套欠奉 惹勁炒封盤

工廈售價暴升難活化

【本報消息】特區政府一句“活化工廈建細單位”，活化目標範圍及周邊有意出售的工廈，售價即升一成，交投量升一倍，甚至“封盤”觀望。工廈售價暴升，嚇退了原有意購入工業大廈發展的創意產業人士，為業餘創作者提供創意展區的計劃即告泡湯，認為政府未有具體跟進落實活化工廈的規劃和法律法規配套，欠缺明確目標，引發市場炒作，推高開發成本，不利活化。

交投升五成現無賣盤

從事工廈交易仲介的物業代理陳姓負責人表示，自從政府月初宣佈，以活化慕拉士大馬路工廠大廈計劃為切入點，活化工廈建細單位等構思後，工廈售價即升一成。亦有投資者認為，購置一百五十萬至二百萬的工廈，可收取約七千至八千元的租金，升值不輸蝕投資動輒三、四百萬的私人住宅。政府公佈消息後，雖然有人探詢整幢購置發展，但由於工廈業權分散，沒有單一業權的工廈合適，最終無功而退。

他表示，由於本澳只有四十多幢工廈，可供出售的單位有限，自政府公佈消息後，交投量升五成，現已沒有賣盤，多數業主已“封盤”觀望。

青年創意產業暫擱置

“活化工廈”消息公佈後，有人歡喜有人愁。有身兼青年社團的青年企業家表示，原計劃配合政府發展創意產業，經半年踩場，終於看中黑沙環威鴻工業中心一個單位，欲發展青年創意園區，向有意從事創意產業的青年提供廉租產品展示區，借助社團活動，營造創意產業的聚集空間，助青年創業。三月底問價，一個七千多呎的單位售價每平方呎六百元；政府公佈消息後，中介回覆售價已升至七百多元一呎，只是入門價，可能續升。計劃成本超出預期，唯有暫時擱置。

該社團負責人認為，政府活化規劃欠周詳，既沒有具體落實的配套政策和法規，亦欠缺具體實施試點和活化方向，容易成為炒作的催化劑，推高整體工廈售價，有可能令活化計劃成本驟增，不利於調動民間力量參與工廈活化。認為先以個別工廈作試點，或明確擬發展的地段，可減低政策對整體工廈售價的影響。立法、規劃先行，明確發展方向和行政程序，更有助活化計劃的實施。

港援創意產業堪借鏡

【本報消息】香港近月開展活化工廈政策，旨為支援創意產業，卻因而引發工廈“加租潮”。現正積極推動文化創意產業的澳門特區政府，也有意活化工廈，乃“增生”公屋舉措，同樣出現加租現象。有本地藝術工作者直言，把工廈“變成”公屋，何不由政府購置並美化，以低價租予本土藝團發展，有利營造創意產業城市氛圍。

有藝術工作者反映，不單香港因活化工廈而引發“加租潮”，澳門亦然。政府推出活化工廈政策後，有工廈業主悄然加租，令有意租用工廈作為表演與訓練場地的藝團卻步。可以預見，政府既然多次強調推動本土文化創意產業發展，可考慮以活化工廈為契機，由政府率先在適當地段購置可發展文化創意產業的工廈，繼而美化環境、加強管理及維修破舊設施，鼓勵藝團租用工廈空間作為工作室、排練室或畫廊、展廳等。久而久之，創意氛圍便可營造起來。

與香港比較，澳門地方小，工廠區較集中，空置率也高，倘得到政府支持活化，各方得益，最重要是為本地藝團提供更廉價的場地。縱觀香港有關方面把停辦的學校租予藝團使用，效果很好，賦予其生命力與藝術色彩，充分善用建築與環境，也讓藝術工作者提供了生存空間。有港學者建言，由政府收購部分工廈劃作創意村，支援創意產業發展，頗堪澳門借鏡。

工廈轉用途 發展高層商住大廈

黃艷文：雞肋變雞髀

【本報消息】舊工廈活化改造並非沒例子。位於慕拉士大馬路一百八十八號的合富188地產項目，多年前成功申請由工業大廈轉換用途，發展高層商住大廈。

合富188銷售主管黃艷文認為，澳門可開發使用土地缺乏，將閑置的工業大廈活化、改造，是一個正確的方向。就慕拉士大馬路附近的工業大廈而言，閒置率高，“放着可惜，拆了浪費。”更重要的是，這些工業大廈樓齡不高，仍有一段時間的開發利用價值，工廈空間寬敞，可塑性強。近年樓價急升，令澳門夾心階層面對很大的置業壓力。澳門以旅遊博彩業為支柱產業，但酒店房價普遍偏高，不利吸引自由行或中低端旅客留澳旅遊、消費。

認為澳門可參考鄰近地區的經驗，重建工廈可以短時間內活化工廈，“將雞肋變成雞髀”。認為可鼓勵發展商將閒置的工業大廈改造成“日租式公寓”或短期出租公寓，一則可紓緩旅遊市場對中低價住宿的需求，透過這些短期出租公寓，打造符合旅遊度假中心定位的舒適的旅遊環境，吸引自由行或多元旅遊留澳消費。此外，可以一定年期出租予年輕夫妻或年輕人，改善夾心階層的居住環境，創造消除非法旅館的生存空間，將短期出租住宿合法化，規範管理，增加稅收。

面對工廈業權高度分散的問題，她認為“沒有解決不到的問題，只是未想到辦法”。只要有商機，出於市場供求，很多問題可以解決。只要規劃明確，具發展和升值潛力，業主在外國都可以找回來，或自組公司發展，或合併業權申請轉用途，或整棟出售，都有可能。

活化工廈須拆建 成本上漲

發展商冀優惠加快審批

【本報消息】發展商羅盛宗表示，○八年至今，本澳已有十座工廈被發展商買下，轉作商業發展用途。以澳門工廈情況要改成住宅，相信大部分要重新拆建，且政府宣佈活化工廈以來，成本經已上漲。政府如果有提供政策優惠，如加快審批該類型單位，相信才可吸引發展商建造。

十座工廈轉商業用途

羅盛宗表示，過去兩年工廈呎價升幅很可觀，○六、○七年寫字樓呎價開始上漲，不少企業都轉攻工廈。政府提出活化工廈概念後，工廈呎價上漲。○七年工廈呎價才二百多元，現時較優質的工廈已升至五百多元以上，呎價倍增。

回歸後澳門工廈開始轉型，吸引不少公司寫字樓進駐。參考鄰近地區，工廈用途已經百花齊放，如紅酒倉、補習社、練習場地、健身中心、藝術團體等，為不少有需要人士提供較優惠租金或呎價，均值得澳門參考。

至於按照政府計劃，引導發展商將工廈改建成住宅單位，該公司亦有此經驗，將兩座舊式工廈改建成住宅，近月來經已入則，工務局亦有主動聯繫，希望該公司可以建細單位。

他指出，政府計劃能否如願，往往仍要視乎發展商意願，現時不少豪宅盤都以細單位出售，“面積細、呎價大”。政府提出活化工廈是好事，但政府應該盡快明確執行內容，並透過加入鼓勵措施，如加快審批該類型單位，才可吸引發展商建細單位。

唐樓建低層無利可圖

在活化工廈的具體執行方法上，香港傾向不拆卸，但澳門如改成住宅單位，則較為繁複。由於澳門的工廈集中在舊區，澳門祇有少數工廈符合條件直接改造，大部分需要拆建，涉及的裝修費用相當昂貴，因為要符合防火、下水道等條例要求。

羅盛宗直言，近年樓價大幅飆升，很大程度由於政府批則、批租地進度慢，一個地盤從買入至落成，往往需要等五年一個周期，部分更超過五年，令發展商投資成本增加，所以才紛紛建豪宅。要紓緩樓價，應該要加快批則進度增加供應。他希望政府提出該計劃後，可加快工業轉商業樓的行政程序，將整個審批程序加快，如政府提出服務承諾，九十天可批出街線圖，希望可以真正做到，因現時往往要等“四個九十天”，令發展商難以預算。

現時很多舊區的零散舊唐樓，不少發展商認為低層住宅無利可圖，因唐樓要合乎街影要求，根本不可向高發展。其實政府可以提供鼓勵措施，如鼓勵舊區有土地的業主或發展商，重建這些舊樓，由於建成仍然是五、六層高的住宅，樓價相信會較不受豪宅樓價影響，政府加快審批這部分項目，對緩和樓價相信較有作用，現時政府每年新批的低層住宅單位祇有一、二百個，難以滿足市場需求。