拆單一業權工廈建細單位 拍賣三萬方呎土地 政府兩招緩置業難

拆單一業權工廈建細單位

拍賣三萬方呎土地

政府兩招緩置業難

【本報消息】運輸工務司司長劉仕堯透露，特區政府計劃短期內推出兩項回應房屋需求措施，包括試點推出一幅三萬平方呎土地作公開拍賣，用以興建不少於五百個面積稍大於兩房廳經屋標準的中、小型單位應市；以及訂定相應措施，優先拆建單一業權工廈改建細面積住宅單位應市。拍賣土地中，當局將引入相應條款，限制有關土地的房屋發展計劃包括批則、入則、興建及售賣等須按政府訂定的時間表落實。未來不排除再因應需要，推出這類用途的土地公開拍賣。

試點推出引懲罰制度

劉仕堯表示，特區政府高度重視居民的住屋問題，為履行施政承諾，回應社會訴求，除全力以赴落實興建一萬九千個公屋單位外，亦想方設法研究及制定更多元化及符合社會實際的政策措施，增加中、小型單位供應量，有效解決居民置業難的問題。特區政府已擬定相應方案，將於短期內試點推出一幅三萬平方呎、只限興建細面積單位的土地，以公開拍賣形式推出市場，並在競投土地的條件上設定多項規範及要求，包括限定細面積單位的興建比率，動工、興建、落成、銷售等程序須按政府訂定的時間表完成，並將在符合現行法例法規的情況下，引入更嚴謹的懲罰制度。

建五百個中小型單位

上述試點推出的土地，將用以興建超過五百個面積稍大於經濟房屋兩房廳標準的中、小型單位。劉仕堯表示，此項試點措施後，特區政府將因應市場反應及社會實際情況，再作探究和總結，有需要時不排除再加推同類用途的土地。

數工廈申請更改用途

至於引導活化工廈建細面積單位措施方面，劉仕堯表示，特區政府將會優先處理全幢拆建的工業大廈，日後按實際需要，進一步分析研究活化工廈項目。目前已收到多份有意更改工廈用途的申請，全部均為單一業權個案。特區政府亦正積極制定對應的鼓勵政策及相應的簡化程序措施，引導發展商興建適合本澳市場的細面積中、小型單位，增加市場供應量，稍後會公佈具體措施。

李從正：防圍標變細面積豪宅

劉永誠冀協調公私市場保證樓宇供應量

【本報消息】政府推動私人發展商興建細面積單位，有議員提醒當局，必須完善競投制度避免“圍標”、訂定樓宇售價上限及公共空間的比例等，同時制訂遏止投機炒賣的措施，避免細面積單位變成“細面積豪宅”。另有議員認為，政府要協調公共及私人市場，保證各類樓宇的供應量穩定。

須設定樓宇價格上限

李從正表示，政府鼓勵私人發展商推出細單位時，必須確保競投制度避免有人以“圍標”方式來抬高地價；另一方面，樓宇呎價亦是關鍵問題。雖然樓宇價格在政府的限制下或會稍低於現時的私人樓宇，但擔心若土地投標價過高、總建造價相應增加的情況下，將影響樓宇呎價訂定，細單位最終或變相為“細面積豪宅”，一般大衆仍難以負擔。建議政府在樓宇面積下工夫的同時，必須為樓宇價格設定上限。此外，還要確保公共空間及單位比例，勿令樓宇成為高密度細單位，剝削居民的公共空間。

李從正指出，政府以公開拍賣土地作為試點，應多參考不同地區的拍賣程序，避免再出現如筷子基“天價地”的情況。同時必須明確發展期、落成時間等，確保工程進度。本澳土地資源稀少，政府必須嚴格按照規劃善用土地，在推出各項增加細面積單位的措施時，應同時出台措施，打擊投機炒賣，否則在內地和香港相繼出台平抑樓市炒風措施後，熱錢很可能轉向澳門這個暫未有太多限制的樓宇市場，擔心令原意為幫助居民置業的土地及樓宇，成炒賣目標，加劇本澳的樓市泡沫。

在活化工廈方面，李從正認為，政府應把握工廈改建申請的時機，訂出條件讓工廈用途能符合政府未來的發展方向。對於有工廈因政府的發展計劃出現“勁炒”、“封盤”等情況，認為在私人發展商不合作的情況下，政府應藉完善法律配套，推進活化工廈的工作，甚至可從舊區重整的方向去考慮，重要是政府必須掌握使用土地的主導權，使本澳土地資源能得到合理運用。

讓公私樓宇互補不足

劉永誠認為，政府推出土地鼓勵興建細面積單位是回應施政方向，做法正面，相信短時間內可滿足居民需求。在私人市場近日推出的樓盤中，不少細面積單位價格相應已調低至二、三百萬左右，顯示私人房屋正在適應市場發展需要。認為政府可考慮精簡私人發展的審批，讓私人發展商按市場需求推出產品。另一方面以公屋政策適當協調，讓公共房屋及私人樓宇互補不足。

他指出，只要確保房屋有穩定的供應量，居民看到前景，就可減少居民“上唔到車”的情況。建議政府做好規劃及部署，協調公共房屋及私人市場，保證市場上各類樓宇的供應量穩定。

促增供應量為樓市降溫

姚鴻明何潤生：監管買賣遏炒風

【本報消息】對於特區政府將推出試點土地公開拍賣，用以興建細面積單位應市，街總理事長姚鴻明及立法議員何潤生均表贊同，並促當局限制售價、購買及轉售條件，防止這類單位推出市場即淪為各路熱錢炒賣的“精緻豪宅”。並促當局仿傚內地推出一籃子遏抑樓市的政策，包括改善跨部門協調機制、加快批則程序、督促發展閒置土地、完善樓宇稅收制度、立法監管樓宇買賣、加快落實萬九公屋興建計劃及主導興建細面積限價樓等，藉增加市場供應為樓市降溫，逐步化解居民住屋難、置業難，逐步建立家庭住屋保障制度。

限制售價及置業對象

姚鴻明及何潤生表示，如果不限制出售價格及銷售對象，上述公開拍賣土地興建的細面積單位，只會淪為各路熱錢爭相炒賣的“精緻豪宅”，難以切實回應一般居民的置業需要，亦令有關措施失卻意義。

姚鴻明指出，樓宇的中間炒賣者不需納稅，對需要納稅的真正用家很不公平，建議特區政府立法監管樓宇、樓花的買賣，藉增加炒賣樓宇的成本，遏抑樓宇炒賣之風。

受到包括相關部門批則程序緩慢導致大量單位未能及時應市、監管不力導致不少批地長期閒置囤積、相關措施缺乏具體規劃導致不少工廈封盤待價而沽等影響，本澳樓市仍在持續飆升，若政府不加以調控遏抑，樓價持續升溫必引發更大的社會問題。為此，姚鴻明促請特區政府，透過科學分析、研究澳門整體發展情況及推出相關措施的社會影響，加強跨司合作，仿傚內地推出一籃子全方位的綜合政策，包括立法監管樓宇買賣、加快落實興建萬九公屋計劃、加強跨部門有效協作、增加樓宇供應量等，有效遏抑樓價。

宜撥地建試點限價樓

何潤生認為，政府公開賣地試點興建的細面積單位，銷售對象應面向首次置業人士，售價亦應控制在社會公衆接受的範圍之內，日後轉售亦應設限，防止該類單位淪為炒賣工具。期望當局能盡快公佈落實上述拍賣土地的時間表。不過，考慮到公開賣地及活化工廈兩項措施的行政程序較長，促請政府主導撥地興建試點式限價樓，盡快回應居民的住屋需求。

學者籲推不同檔次經屋

【本報消息】近年樓價水漲船高，新盤六百呎單位“入場費”逾二百五十萬元、三十年樓齡單位呎價升至二千元……，置業難成為大部分居民的心聲。對於政府推出兩招回應市場訴求，學者認為，拍賣土地建細單位，難保樓價適合一般居民置業需求，可能再出現 “天價”拍賣情況。建議政府考慮未來推出限價樓，並將其納入經濟房屋範疇，推出不同檔次的經屋，協助居民“上車”。

拍賣難保催生天價

學者表示，政府拍賣的三萬平方呎土地，估計可以提供約五百個單位。由於政府採取拍賣的形式，難保催生“天價”賣地。加上公開拍賣難以規範樓價，縱使推出細單位，現時呎價亦可以逾四千元。本澳樓價由於外部需求拉動，令新樓價格飆升，連帶二手樓亦同步上揚，導致居民普遍嘗到置業難的苦果。

相信政府“試點行動”心理因素會較大，至於實際效果有待觀察，畢竟落成需時。但從協助居民置業的角度考慮，政府應該推出限價樓，將其納入經屋範疇，因應居民不同收入安排不同檔次的經屋。當然申請人必須通過資產審查，證明沒有物業，且經過禁售期轉售時，祇可轉賣予經濟輪候人士或者因應當時樓價補償差價。至於私人市場，政府亦可以考慮修訂建築條例，將房間面積下限由現時的九平方米減至六至七平方米，鼓勵發展商建細單位。

經濟學會會長劉本立表示，認同政策對紓緩樓價可起一定正面作用，但政府應該要加快審批，科學決策本澳住屋需求，全盤考慮，制定長遠的房屋政策。同時，建議政府增加市場資訊透明度，每月公佈市場成交數目、未來供應單位數目，加快落實萬九公屋政策，相信可以緩和樓價的升幅。

加快審批增供應量

有學者指出，根據初步估計，在私人住宅市場，已入則待批的住宅單位近兩萬個，未來三年連同新入則單位數目料可近三萬個，加上政府承諾在二○一二年前推出一萬九千個公屋單位，即未來有近五萬個單位推出市場。建議政府加快審批，透過增加供應，自然調節樓價，相信此舉較增多幾幅土地拍賣更有直接幫助。

現時樓價升幅畢竟過急，部分居民擔心樓價持續上漲，因而盲目“入市”，結果導致“上車”後供樓負擔過於沉重。學者建議居民置業前冷靜思考，當前到底是否有必要立即置業，認真思量未來市場供應量對樓價發揮的作用才“落鎚”。

發展商指限價樓推行複雜

【本報消息】政府宣佈將推出三萬平方呎土地公開拍賣，並制訂條件引導發展商建細單位。不少發展商表示支持，希望參與競投，但較關注條文內容會否“限價”。地產業希望政府可將支持政策延伸至私人市場，加快審批增加供應，才可真正紓緩夾心階層的需求。

有地產業者表示，相信透過公開拍賣土地，可增加供應，紓緩市場的需求。但政府縱使下月賣地，根據程序連同建築，距離落成最少要三年時間。如果單是一塊土地屬 “治標不治本”，政府最好加快審批之前已入則的項目，發展商加快興建樓宇，透過增加供應，才可解決居民的住屋需求。

亦有地產商提出，現時較關注的是會否推出“限價樓”。政府現時祇表示會從入則、落成、銷售以至落成時間表有要求，未提及會否“限價”。如果“限價”的話，就等同“變相經屋”，推行就會較複雜，因要設定置業者的身份、條件，且多少會影響私人住宅的市場。

業者認為，地產商支持政府增加土地建細單位的措施。現時細單位的市場需求很大，夾心階層潛在不少需求。但政府祇推出一幅土地作為試點，相信難以滿足需求，希望可將政策延伸至發展商的私人住宅，除了加快審批外，亦可放寬政策。現時發展商均希望建細單位，但法規難以配合，希望政府可放寬容積率和設計要求，取消房間和浴室的面積下限要求。

雖尚未知道項目的具體位置及容積比率，加上本澳樓宇受街影限制，單純從佔地面積難以掌握樓高及可建單位數目，但不少地產商均對該幅土地感興趣，有意參與競投，現時希望盡快了解具體條文內容，展開研究。

至於政府有意先引導單一業權的工廈展開活化改建細單位，業界亦認同該做法。但如果要真正活化工廈，現時仍存在很多限制，相信要多個部門合作和法規配合。