（特稿）澳門土地的種類與批給 2010年05月26日

（特稿）澳門土地的種類與批給
2010年05月26日

　　澳門由澳門半島、氹仔島和路環島組成，總面積為29.2平方公里，人口估計有54萬，由於地小人多土地便成為了極為寶貴的資源，2010年首季的住宅平均價約為2萬6千元。據文獻資料，澳門首宗房地產物業登記是在1869年1月進行的，此後才逐步開展房地產權屬登記的工作。按《澳門基本法》和《土地法規》定，澳門土地按其法律地位的劃分得分為本地區公產土地、本地區私產土地及私有財產土地3種。


　　（1）所謂公產土地，是指法律定為公產土地且受有關法律制度約束者；如馬路、行人道、廣場、公園等土地。

　　一般上公產土地因其性質，不得作為土地批給標的。政府可按照《土地法》的規定將公產土地視作無主土地歸併為本地區私產，例如特區政府便曾將一段新口岸填海區的馬路（特區公產）變更為特區私產，再批給私人發展商興建住宅。

　　（2）特區私產土地是指，凡不屬特區公產或私有財產的土地，一概屬本地區的私產，如政府機構正在使用中的土地。按土地法規定無主土地歸併為本地區私產，並在法律容許的情況下，將之撥入公產或予以批出，故政府批給的土地主要為特區私產。

　　（3）所謂私有財產土地，俗稱私家地或私人業權土地，指已登記業權屬而非公產的土地。基於前述《基本法》第7條的規定，回歸後不能產生新的私有土地，原有的私有土地皆是回歸前產生的。私家地的業權和地上物的業權均歸私人所有，可自由轉讓、買賣、按揭等，且改建地上物時毋需辦理改用途、補地價手續，是業權最充分、是受限最小的土地。

　　本地區的公產及私產不得以時效或不動產附合方式取得權利，但私有財產土地可以因時效或不動產附合方式取得權利。除前述的土地劃分方式外，如以土地的法律地位為標準，但是按《土地法》的規定如以土地的功能為標準，則土地可分為保留地和聚居地兩種。以土地的用途可分為都市用地或農地。

　　除回歸前已屬私家地權土地外，澳門土地所有權歸國家所有，特區政府只享有土地的使用權。

　　特區政府負責使用和管理澳門的土地，其收入全部歸特區所有和支配。澳門對土地承批者沒有太多限制，一般可通過土地拍賣取得澳門土地；另外，行政長官可因公共利益免除公開競投批給土地予特定人士。比較澳門回歸前後的土地政策作比，可發現其變化並不大，較顯著的變化是特區政府再也不能出售土地的所有權。現時社會爭論最大的是土地批出方式應否採用以公開競投為主，免競投批給為輔。

　　《土地法》規定土地可以是「有償」或「無償」批給承批人，現時政府批給土地的方式有：（1）長期租借方式之批出土地，指批給土地的用途有限制，但無批給年期規限，故又稱永久性批租地，俗稱永久批地。

　　但當批給人改變批地用途時，則需向政府申請及許可變更使用土地用途方可進行重建工作。（2）以租賃方式批出土地，指批給有年期及用途限制，一般不超過25年，期滿後每次可續期10年，需每年繳納地租，現時政府所批出之土地，多以此方式進行。（3）透過發出准照批准臨時性使用或佔用土地，指公產地段、用作採礦及礦場附近土地和特別用途所需的任何其他無主土地。

　　不論長期租借或借賃方式，《土地法》規定必須以公開招標方式進行。

　　然而，法律亦容許行政長官在一些情況下豁免公開招標批給土地，但回歸後澳門經濟好轉，住房價值高漲並引致極大的社會矛盾，特別是經過歐文龍案件後，行政長官實應考慮是否仍經常地以豁免公開招標方式批出土地，特區政府也有必要在近期內完善土地制度，以回應社會的訴求。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　梁永德