經濟房屋應面向中產階層

經濟房屋應面向中產階層

要創建和諧的社會，居民能否安居樂業，是一個重要標準。近年，澳門房地產的價格如脫韁的馬，瘋狂上漲，威脅居民“安居”。幾乎每次示威遊行，房屋問題都成為重點訴求之一。今年五月三日，可持續中心公佈去年進行的綜合生活素質的大型入戶調查，在有關“政府施政與管治”方面的調查結果也顯示，市民對於政府的期望，主要也是希望政府能着力改善就業、房屋、經濟等民生問題，並期待有一個廉潔和公正的政府。

大部分地方都有居住的問題，在居民居住方面做得大家都認為很好的，是新加坡。就連國務院總理溫家寳年前訪問新加坡時，也特地去參觀新加坡的組屋。

二 ○○七年四月到新加坡訪問的前任行政長官何厚鏵，表示他訪問新加坡的一個主要的目的，就是要借鑑新加坡在公共房屋方面的經驗，制訂一個較現代化且符合澳門居住需要的公共房屋方案。

新加坡組屋成典範

身兼公共房屋興建協調小組組長的運輸工務司司長劉仕堯隨即在五月率團訪問新加坡，了解當地在推行公共房屋建設的成功經驗，尤其是按居民的實際需求進行興建計劃，以及制訂相應的公共住房政策，以確保公屋能以公平的方式分配到目標居民手上。

那麼，新加坡的房屋制度究竟是怎麼樣的呢？哪些地方値得澳門學習呢？

一、新加坡的房屋制度

面積不足七百平方公里、人口約四百萬的新加坡是市場經濟國家，但在住房建設與分配上並不完全通過市場調節來實現，而是將計劃與市場相結合，以政府分配為主，市場出售為輔。

新加坡民用住宅房地產市場主要由組屋和商品房兩部分組成。組屋類似於澳門的公共房屋、中國的經濟適用房，由新加坡政府投資建設並實行有償提供，價格由政府統一規定；包括高級公寓和私人住宅在內的商品房則由私人投資建設，按市場價格出售。截至二○○三年底，新加坡政府在四十多年的時間裏共建成組屋九十六萬八千餘套，全國約百分之八十四的人口居住在組屋中。

公積金與住房掛鈎

組屋的投資、建設和分配由新加坡建屋發展局統一負責。房屋建成後，該局以公民的收入水平為標準，按照公平合理的原則分配。符合政府配房條件的住戶一律排隊輪候政府分配住房，低收入者可以享受廉價租房待遇，中等收入者可以享受廉價購房待遇。一般來說，新加坡公民結婚後即可到建屋發展局申請購房，兩年內便能擁有一套組屋。

組屋按地段、面積不同，價格從十五萬新加坡元到廿五萬新元不等。符合條件的購房者可以向建屋發展局申請優惠按揭貸款，中央公積金則是新加坡人購房的主要資金來源。新加坡自一九五五年開始建立中央公積金制度，由員工和僱主每月按一定比例交納。新加坡人在購買組屋時，公積金可以用來支付購房的首付款，也可以用於支付“月供”。此外，政府還以各種形式向公民提供大量的住房補貼，從而使組屋價格保持在一般新加坡人能夠承受的範圍內。

嚴格監控地產市場

新加坡政府嚴格控制土地供應。建屋發展局可無償得到政府劃撥的土地，私人房地產開發商則必須通過土地批租，有償獲得土地使用權。政府通過這種方式在一定程度上照顧了中、低收入者的利益。

為了防止房地產開發商的炒作，新加坡政府還制訂了細緻和周全的法律法規，嚴格監控房地產市場。例如，建屋發展局的政策定位是“以自住為主”，嚴格限定居民購買組屋的次數；居民購買組屋後一定年限內不得整房出租，僅允許房主與租戶合住；組屋在購買後五年之內不得轉讓，也不能用於商業性經營；新加坡公民購買商品房後如不願退回已購組屋，就必須繼續在組屋居住。此外，新加坡已開始徵收房產稅，按照規定，業主出售購買不足一年的房屋，要繳納高額房產稅，這對平抑商品房價、杜絕“炒房”也起到了作用。

新加坡商品房市場的主要客戶群是收入較高的二次置業者或投資者。由於新加坡大多數家庭都擁有低價組屋，商品房市場總體上不太活躍（註：以上轉引自“經濟學家”網站：http://bbs.jjxj.org /viewthread.php?tid=15892&fromuid=0）。

八成人口住進組屋

由於新加坡有百分之八十四的人口住進組屋，因此目前已不存在房屋短缺的問題。而且，大多數組屋屋主每月付還的分期付款佔月收入的兩成左右，每月繳交的公積金已足夠償還分期付款。另外，新加坡建屋局並不根據建築成本來制訂組屋售價，定價標準包括新組屋所在地的市場價格、申購者的收入情況等，讓認購的國民負擔得起。

二、澳門應向新加坡學習什麼

如上所述，前任行政長官何厚鏵和運輸工務司司長劉仕堯也都認為新加坡的房屋制度値得澳門學習。然而，澳門要向新加坡學習什麼，首先就要分析澳門與新加坡的房屋制度有哪些地方相同，有哪些地方不足、需要學習。

澳門的房屋制度與新加坡差不多，也是以自由市場經濟模式運作的。長期以來，住房資源的分配基本上是私人房屋市場的模式。後來隨着社會的發展與進步，澳葡政府才推出公共房屋政策，最初是社會房屋，上世紀八十年代初才有經濟房屋，形成私人房屋和公共房屋兩個市場。

經屋向來爭議較大

澳門的公共房屋，包括由政府資助興建、用於出租給貧民和低收入的家庭、或安置受災的家庭的社會房屋（包含臨時房屋），以及政府提供土地給發展商投資興建、以低於市場價格出售予低收入家庭的經濟房屋兩大類。因此澳葡政府推出的公共房屋，主要是面對貧民和低收入的家庭。

由於社會房屋的業權是政府的，用於出租給貧民和低收入的家庭，或安置受災的家庭，因此居民都認為是合理的，沒有異議。但是對於經濟房屋，爭議比較大，問題在於價格較低，同時有購買的限制（包括收入方面、居住澳門年限、購買時沒有土地或房屋、在一定年限內不得出售等規定）。經濟房屋的用地是由政府批給，以前是由發展商根據與政府的合同來興建的，部分房屋交給政府作為公共設施和作為社會房屋，大部分出售給低收入家庭，但利潤必須控制在百分之十五，而且購買經濟房屋的一些稅費也獲得政府減免。低土地費用、低利潤和低稅費構成經濟房屋的三大特性。

澳門停建公屋多年

旣然澳門的公共房屋作用與新加坡的組屋相類似，那麼澳門為什麼會有“安居”的問題呢？澳門房屋問題的產生，一方面是由於公共房屋的數量少或者叫供應不足。正如議員關翠杏今年五月二十日在立法會作議程前發言時所指出的，截至二○○九年底，澳門約有百分之十七住戶居住在公共房屋，遠低於二○○一年的百分之廿一，主要是回歸初期當局未有就公共房屋的長遠發展訂定規劃，更一度多年停建公屋。

另一方面是因為樓價飆升。隨着澳門經濟近年的快速發展，加上特區政府回歸以來一段時間停建公共房屋，在外來的投資者和炒家的推動下，現在的新樓房，每平方呎三、四千元，兩房一廳要二百多萬元，就算是月入一萬五千元的、中產階級的賭場荷官，拿出一半工資來“供款”，最多只夠銀行利息。中產階層買新房屋都困難，遑論低收入的家庭。市民要解決居住的問題，由於沒有經濟房屋，因此必須面對難以忍受的高樓價。這也是近年引起社會矛盾的一個重要因素。

居者有其屋是基石

為什麼會出現這種情況呢？取決於施政者的取態，特別是房屋政策的立場。從這裏進而引伸到澳門應該向新加坡學習什麼。

首先要解決的是住房的本質是什麼。如上所述，澳門的公共房屋和新加坡的組屋相似：新加坡低收入者可以享受廉價租房待遇，中等收入者可以享受廉價購房待遇，分別與澳門的社會房屋和經濟房屋的功能一樣。兩者的差別就在於，新加坡把“居者有其屋”計劃作為建國的基石，至今推行了四十多年，不單照顧低收入者，也面向中等收入者的中產階層。新加坡前總理李光耀曾指出，如果人們變成了新加坡的房產擁有者，人們就會對這個國家更忠誠。正是在這種信念的引領之下，新加坡政府把解決居民住房的問題提高到關乎國家社會安危的高度，把解決居民住房問題當成是政府的基本職責，因而鼓勵國人擁有自己的住屋；澳門的經濟房屋過去也不限制購買者的收入，中產階層也可以購買。只不過，回歸之後一段長時間特區政府沒有建公共房屋，其間商品房屋價格又大幅度上升，更打算不讓收入中等者購買。

非追求家家擁有屋

因此，新加坡房屋制度“以民為本”的做法，是澳門首先要學習的地方。因此，必須清除所謂“‘居者有其屋’並非‘家家擁有屋’”的思維，要讓盡可能多的居民擁有自己的房屋，居民才有“澳門是我家”的感覺，才有歸屬感，而不僅把住房作為過客的棲身之所。

其次，新加坡的組屋價格保持在一般國人能夠承受的範圍內，大多數組屋屋主每月付還的分期付款佔月收入的百分之二十左右，每月繳交的公積金已足夠償還分期付款，因此不會影響生活素質。這方面也値得澳門學習。特區政府應該推出有效的措施，盡量做到如新加坡那樣，讓大多數居民買得起房屋。

另外，應該像新加坡那樣，完善經濟房屋的法律制度，嚴格監控房地產市場，防止炒賣的情況出現。（上）

郭濟修