百五萬樓盤少之又少 樓價收入比基數出錯

百五萬樓盤少之又少

樓價收入比基數出錯

【本報消息】政府研究報告指樓價收入比為7.01倍，處於合理水平，坊間熱議不斷。有地產業者表示，數據基礎有脫離實際的成份。如實用面積60平方米、售價150萬元的住宅，市場上基本不存在，即使存在，銀行按揭成數亦不高，故單是高首期也足以令人“望樓興嘆”，並認為經屋價格應訂在市場的兩至三成。

高齡樓按揭成數偏低

政府研究報告日前以實用面積60平方米、售價151.4萬元的單位，工作收入中位數為1.8萬元的雙職家團為例，計算出樓價收入比為7.01倍，稍高於世銀的中位數6.4倍，但低於平均值的8.4倍，遠低於香港的19.8倍，認為本澳房價收入比仍處較合理的水平。

地產發展商會常務副會長、世界不動產聯盟中國澳門分會第一副主席陸惠德表示，該數字建基於錯誤的立論基礎，沒有考慮現實情況。如實用面積60平方米（以建築面積約80平方米、實用率75%計算）的住宅，私人市場上幾乎不存在。

北區普通二手兩房一廳單位，售價已超過150萬元，樓齡小於十年的較優質樓盤，基本接近200萬元。即使市場上存在150萬元的樓盤，樓齡一般約廿五年。現時銀行一般不向樓齡逾卅五年的單位提供按揭，樓齡廿五年祇可供十年，樓按最多六成。換言之，買家需自付60萬元首期，足以令人望樓興嘆。

經屋宜售市價兩三成

再退一步，即使能支付60萬元首期，十年內還清90萬元樓按貸款，每月供款額8,495元（樓按利率以2.5%計算），再以月入中位數1.8萬元雙職家團計算，供樓款項佔收入約 47.2%，較正常的三至四成比例上限為高。重要的是，統計局公佈去年家庭月收入中位數為1.58萬元，研究報告中的1.8萬元“來歷不明”。

近日社會熱議的經屋定價，有地產界建議以私人市場的52%浮動訂價。陸惠德認為，經屋售價不應單純與市場掛鈎，還需視乎經屋申請人的收入能力，以及過去的經屋售價。他認為經屋售價約為私樓售價的兩至三成最為合適。

如實用面積60平方米的經屋，售價60-70萬元最為合適（即首期兩成付 12萬元），符合經屋申請家庭收入的負擔。