推建設規劃先易後難解決業權問題 路環擴屋空間活化舊區

推建設規劃先易後難解決業權問題

路環擴屋空間活化舊區

【本報消息】由於業權問題，有不少路環舊城區房屋無法申請重建，政府因而推出“路環舊市區詳細建設規劃”。工務局城市規劃廳長劉榕表示，政府期望在城規的前提下，先易後難地有序解決相關的問題。此外，政府亦適度調整路環舊市區的建築物內的空間高度規定至申請商業用途的標準尺寸，以活化區內整體商業發展環境。

保持休閒舒適氣氛

工務局城市規劃廳長劉榕、城市規劃廳建築師梁耀鴻，昨日下午三時半在工務局會議室，介紹“路環舊市區詳細建設規劃”。

為活化路環舊城區，政府於去年下半年全面性研究路環舊市區，並於今年四月提出“優化路環舊市區可行性研究”公開諮詢。“優化路環舊市區可行性研究”是以路環舊市區的居住及經濟活動中心為主要範圍，包括碼頭前地、恩尼斯花園及路環衛生站、聖方濟各教堂至十月初五街，屬於核心區，面積約十九公頃。至於核心區以東，使用強度較低或尚未完全開發的土區稱為擴散區，約有三十二公頃。

工務局在今年四至五月期間，就“優化路環舊市區可行性研究”提出兩個方案。經過諮詢，相關部門、路環居民及商戶普遍贊同路環舊市區應保持休閒、舒適氣氛，以低商業化的模式發展。

其中，路環居民和商號尤其關注區內建築物的高度限制。由於居民的意見主要集中在碼頭前地、南及路環中葡小學、東至打纜前地、西沿十月初五內的範圍，屬於方案中的B、C區域，因此政府優先對這兩個區域詳細規劃，解決居民的逼切需要，下一步再對計劃其餘部分作深入研究。

申請資格短期公佈

劉榕指出，路環市區內有不少房屋因業權問題，無法申請重建。政府雖在今年六月一日推出《有關樓宇高度及地段可建造性的規範》的行政指引，但主要針對路環的樓宇高度部分，故仍需一個實際的城市規劃，讓有關居民能合法、合理和合情地提出相關申請。為解決路環舊市區的居民住屋問題，社會、政府及路環原居民經過長期協商，是次計劃的推出，政府是希望在城市規劃的前提下，先易後難且有序地透過批租地的形式，解決一些回歸前已在區內居住的居民其相關的業權問題。政府現正研究有關辨識原居民的申請要件及資格，短期內會公佈正式方案。

除了透過城規活化舊區及解決困擾居民多年的居住問題，政府在規劃B、 C區時，亦考慮到社會及路環居民對保留舊市區原有特色和休閒舒適氛圍的共同願景、文化部門對舊區發展的意見、消防部門對區內樓宇安全的要求、對文物保護區的規定、工務局有關樓宇高度及地段可建造性的規範，以及本澳現行有關建築條例與法規等因素。

冀平衡保育與發展

為令有關區域在規劃後能達到保育與發展間的平衡，以及保留路環舊市區獨特風土人情與悠閒生活情懷，傳承和發揚這種獨特的社會氛圍，是次計劃在諮詢文化局及消防局的意見後，對路環舊市區的建築物內的空間高度計算方式，作適度調整，由原來最高點為最後可使用層的天花板面，改用以屋簷定為樓宇的最高點。政府期望，在發展和補充之間創造了房屋的空間高度，以達致申請商業用途的標準尺寸，改善及活化路環舊市區整體商業發展環境。

升屋高度達申請商途

【本報消息】土地工務運輸局昨日公佈的路環舊市區詳細建設規劃，附帶的路環市區建築物發展可行方案，改變樓宇高度計算方式，由過往計算最低點至最高點或天面之間垂直距離，改為計算牆身高度，容許斜屋頂高度為二點五米，變相提升樓宇高度以達至符合申請商業的規定。

增加金字頂高度空間

現時路環舊市區樓宇高度大致可分為五點七米、八點九米以及十一點六點。根據過往樓宇高度，是指樓宇最低點或最底入口標高，至最高點或天面層之間的垂直距離。亦基於此限制，在活化路環舊城區諮詢中，不少意見認為即使可以重建舊樓，亦難以做到“下舖上居”的建築格局，或無法充分利用空間作為商業用途。

工務局昨日公佈的路環舊市區詳細建設規劃中，有關“建築物發展可行方案”，引用了今年六月一日公佈的行政指引，樓宇高度計算方式以牆身高度再加斜屋頂高度，即量度最低點至斜屋頂與立面牆身交接處(即屋簷位置)之間距離，容許斜屋頂高度為二點五米和傾斜角為廿二度。當局表示，新舊樓宇高度準則不同之處，主要在於增加了金字頂部分的高度空間，有助提升樓宇空間的可利用性。劉榕指出，屋頂高度與傾斜角度的限制，主要防止深度較大的樓宇過份升高金字頂部，造成違反消防條例及衛生條例的規定。

強制中式瓦鋪砌屋頂

在改變樓宇高度量度方式後，即使是五點七米高的單屋舊樓，在重建後可以擁有一個高四點二米的閣樓商舖，並將二點二米高的剩餘部分作為住宅用途，實際上頂層在加高金字頂部後，中央最高距離已達到四米高，足夠一般生活所需高度，又或可以將整棟建築物改作兩層商業用途樓宇。其餘樓高八米九至十一米六的樓宇，亦因金字頂部的提升而相應增加使用樓層。

工務局在六月一日公佈的行政指引中，對路環舊城區部分街道樓宇的高度限制已有相關規定，高度計算方式亦是至屋簷位置，其中打纜街及民國馬路最大可接受樓宇高度為十一點六米，十月初五馬路、船人街以及田畔街，分別為八點九米，對其他道路和廣場，樓宇高度不應超過八點九米。此外，指引對重建的舊屋外觀亦有嚴格要求，如強制採用中式瓦鋪砌屋頂，傾斜度為廿二度；同時允許鋪砌中式大台階磚的平台，但總面積不能超過建築佔地面積的百分之廿五；對建築物立面亦限制採用粉刷牆身和着色木製或金屬門窗。指引並規定，不遵守有關限制者，其提交的建議方案需經過審查，以分析是否與路環市區的環境相配合。

文物保護區嚴格規定

目前，當局提出先後完成B及C區的詳細規劃，主要原因是大部分路環文物保護區在此範圍之內，包括聖方濟各聖堂、觀音堂及三聖宮、路環圖書館以至附近一帶的建築群，當局對此地段內的規劃有較嚴格規定，如保留現有用途及特色，即使是建築物十分殘破，亦要按照原來建築體量來重建，其中近三聖宮一段船人街、十月初五馬路和計單奴街等部分樓宇限高為五點七米，並規定部分樓宇需按隔鄰建築的形式建造。其餘地方主要是遵守土地工務運輸局有關指引，同時對碼頭前地、船人街樓宇後方的綠化區，規定了多處樹木必須保留下來。

小漁村可尋舊日足跡

在不少本澳居民及遊客心目中，路環舊市區除了保存較為完好的聖堂、廟宇及圖書館外，只是一片破落不堪的舊建築群落。然而，這個有數百年歷史的小漁村，個別老居民數十年來仍保留着前人用過的生活用品及營生工具，在殘存舊建築中，不難尋找到具研究價值的中國建築特色。

工務局公佈路環舊市區詳細建設規劃，但有居民認為規劃已來得太晚，原因是路環舊城區舊樓近年日久失修，不少老房子無法經受風雨洗禮而倒塌，多處街道兩邊平房，只剩用鋼架支撑的建築物外牆殘存於世，或有業主已不理規章制度，自行重建樓宇。近一兩年在路環舊城區湧現的新樓，無論高度或建築格局，不少與政府公佈的建設規劃背道而馳，將來亦可能是路環舊市區規劃中難以解決的問題之一。

即使當局讓步改變建築物高度的計算方式，希望解決業權及重建問題，但多代居於路環舊區的袁女士表示，她們父輩留下的物業兩側與其他物業相連，兩戶之間使用同一幅磚牆，現時鄰屋屋頂倒塌，但要重建除了自家兄弟姊妹同意外，還要徵得左鄰右里一起重建；加上重建後需加建牆壁，原本已狹窄的舊屋更“買少見少”。她指路環一帶不少是該類舊屋，相信重建會遇到難題，但認為有規劃總好過無。

在殘破舊屋群，不難發現一種帶有圓拱型簷篷的中式建築。四代居於路環的余伯表示，這種建築在華南地區已較為罕見，更加是路環市區繁盛之時，首批兩層高、下舖上居形式的中式建築物。這位年過八旬的長者，居於偌大的地舖內，他表示見過路環最繁盛時期，生活在路環“以物易物”時代，家中甚至保留着父輩用過的營商及生活用品，包括路環居民仍在務農時期使用過的“風櫃”，以至各種舊家具及龍紋瓦缸等等，一切足以反映路環居民某個時期的生活環境。

本報記者

搞清業權可修破屋符合訴求

蘇七根冀居民珍惜規劃

【本報消息】路環居民聯誼會會長蘇七根歡迎政府推出的路環市區詳細建設規劃，認為有助基本解決困擾路環居民多年的房屋使用權問題。他期望路環居民珍惜得來不易的結果，並以路環未來的發展方向為考量時的出發點。

蘇七根表示，路環居民一直期望以合法途徑取得房屋使用權，據早年收集相關居民資料的情況，當時牽涉的居民約有二百六十多戶。由於業權不清問題，即使房屋已日久失修的居民，也未能向當局申請重建，“間屋郁都冇得郁”。是次政府推出路環城區詳細規劃，並以不超過廿五年的批租地解決業權問題，蘇七根認為年期規定合理，“至少可以起返間屋”，但他亦反映有路環居民擔心日後的續批問題。

他指出，政府適度放寬船人街、十月初五馬路、田畔街，打纜巷及民國馬路的樓宇高度規定至八點九米或十一點六米，與居民的期望相近，也認同政府先易後難地解決路環的房屋業權問題。

是次規劃基本符合居民的訴求，期望路環居民能珍惜這得來不易的結果，並以路環未來的發展方向為考量時的出發點。