政府提供銷售對象名單 劉司：永寧按○五合同價出售

政府提供銷售對象名單

劉司：永寧按○五合同價出售

【本報消息】深受傳言困擾的永寧廣場經屋訂價問題有新發展，運輸工務司司長劉仕堯昨日澄清，二○○五年永寧經屋興建合同仍然有效，由發展商擁有的一百二十五個單位，必須按○五年合同價出售，且銷售對象名單由政府提供。針對合同價與新經屋售價不同，“一樓兩價”的問題，當局會想辦法解決。

立會質詢充滿火藥味

永寧經屋售價成澳門社會的“傳言溫床”，由訂價超過一百萬、成本價卅五萬、售價與市場掛鈎，直到現在以家團購買力為主要考慮因素，一波幾折。經屋訂價在昨日立法會口頭質詢大會中又成焦點，火藥味十足。議員何潤生關注當局○五年與永寧經屋發展商所訂立的“房屋發展合同”是否仍然有效。議員吳國昌更因劉仕堯未就其口頭質詢要求，公開經屋成本，憤然離場抗議。

劉仕堯澄清，政府無意修改○五年永寧經屋的“房屋發展合同”，發展商必須按合同辦事。合同細節如銷售價格、對象等早在○五年政府公報中披露，並無秘而不宣，只是各人理解不同。合同規定，永寧經屋發展商有一百二十五個單位作回報，但銷售對象必須是合乎購買經屋條件者，且名單由政府提供，價格也必須是合同價。餘下七百多個單位屬政府所有，將按未來的經屋定價出售。

房屋局長譚光民解釋，按合約規定，政府可回購發展商擁有的一半單位，售價由政府計算。○七年公屋諮詢時，大部分居民意願是保留原有的輪候次序，但條件必須調整，包括訂價、收入上下限、轉讓制度、資產審查等。

一樓兩價將依法解決

政府公佈，自特區政府成立後按“房屋發展合同”訂價出售的單位平均價為，開放式(T01)約十萬澳門元；一房一廳(T1)，約十八萬五千五百元；二房一廳(T2)，廿二萬三千元；三房一廳 (T3)，廿五萬八千元；四房一廳(T4)，三十萬一千五百元。但若以現時政府提出“一千一百元公平呎”的參考值計算，由政府擁有的永寧單位的售價將超出上述價位，“一樓兩價”。

有議員形容，能購買永寧發展商擁有的永寧單位如中頭奬。劉仕堯坦承，永寧廣場確存在“一樓兩價”問題，但可能只涉及六十多個單位，佔整體八百多個單位的比例不算高，當局會盡快制訂措施，依法合理解決。

讓輪候者預付一至三成樓款 掌握上樓時間

經屋預售制非樓花買賣

【本報消息】特區政府建議推出預售經屋制度，讓合資格輪候者預先支付一成至最多三成樓款，令輪候者能更好地掌握“上樓”時間，做好未來的生活規劃，並藉此制度鎖定其購買的資格及單位售價。同時，政府可藉此盡快掌握經屋的出售情況及需求數據。

公屋委員會昨進行第九次平常會議，繼續討論經屋預售制度。副主席梁竟成會後表示，為與市場的預售樓花制度區分，政府強調建議推出的預售並非經屋“樓花”，而是經屋預售制度。

現時一萬二千多個經屋輪候排序，政府已確定不會在新經屋法生效後“殺隊”，但他們購買經屋的條件將依新法收緊，包括引入收入上下限、資產申報及轉售制度等。為讓這批苦候“上樓”多年的合資格家團安心輪候及更好地規劃未來的生活，特區政府構思推出經屋預售制度，該制度建議於經屋興建工程進入上蓋階段推出，讓合資格輪候者先付訂金，至於首付多少訂金，政府持開放態度，但建議最多不超過售價的三成。預售制度設定了樓花不允許轉售、撻訂者將不可再輪候經屋，因不可抗力原因導致延期落成，政府需向已付訂金者支付一定補償等限制。

當局解釋，推出經屋預售制度是將合資格輪候者的“揀樓”階段提前，合資格輪候者支付訂金後，便已鎖定了樓價及其購買資格。此舉的好處，除能讓輪候者更好地掌握等候“上樓”時間，做好未來生活規劃外，政府亦可盡快掌握經屋出售情況及需求數據，及適時地因應相關情況調整經屋供應量，另外更好改善現時市場訊息不對稱的問題。

倡分三階段限制及延長禁售期防炒賣

經屋轉售須付差額

【本報消息】對於經屋的轉售制度，特區政府傾向讓經屋於一定禁售年限後流入自由市場，藉此為夾心階層提供多一項置業選擇，亦讓公屋資源得以更好地運用。但經屋的禁售期將分三個階段延長，並在禁售期滿投入市場出售時引入補差價機制，以減低經屋流入自由市場被炒賣圖利。政府亦計劃設立經屋評價委員會，以便訂定經屋轉售後須向政府支付的差額。

現行經屋的禁售期有三種：沒有申領房屋津貼的禁售期為六年、提前償還房屋津貼的禁售期為九年、領取房屋津貼的禁售期為十二年。雖然社會有聲音要求政府將經屋封閉在公屋系統內，不得流入自由市場，但根據絕大多數輪候者都不願意購買二手經屋的事實，政府主張設定相應限制讓其流入市場。

當局解釋上述轉售制度構想，指出經屋的性質並非福利房，其出售對象為經濟薄弱的低收入人士，讓其經若干禁售年期後再流入市場，可為這些低收入購買人士累積改善居住條件的資本，亦可為無力負擔市場樓宇、又不符合經屋購買資格的夾心階層提供多一種置業選擇。

為免經屋流入市場淪為炒賣圖利工具，特區政府建議分三個階段限制及延長經屋禁售期，第一階段為不少於六年的完全不可轉讓期；第二階段為有條件轉讓期，此階段內經屋只可轉售予合資格的輪候家團；第三階段禁期屆滿可轉讓期，經屋可流入自由市場轉售，但必須向政府繳付差價。

經屋轉售後應付多少差價？政府建議按購買時所獲的價格優惠成數計算，假設居民以五十萬元購買一經屋，該經屋當時的市價經評估為一百萬元，即該居民獲以市價的五成購得，禁售期（委員會正討論延長至十五或二十年）屆滿後，以二百萬元成功轉售，賣家扣除五十萬元成本後，有一百五十萬元差額，按當年的五成優惠計算，則須返還予政府七十五萬元差額。

政府介紹經屋價計算方式

認不宜定死因應日後經濟發展靈活調整

【本報消息】政府昨向傳媒介紹經屋參考售價的計算方式，是以逆算方式，按二人家團的收入下限及假設廿年供款期、五厘貸款年利率等數據綜合計算出一千一百元的建築面積呎價。有關參考呎價只作為經屋價格的計算基準，實際售價還將因應經屋所在區份、單位座向及所處樓層、景觀等因素作微調。

政府以去年統計局第四季的市場每平方米實用面積成交價二萬五千六百三十一元為基準，再以單位實用面積三十平方米的基準推算出一人家團收入上限為一萬二千，以實用面積六十平方米的基準推算出二人家團的收入上限為二萬三千七百元。

經屋的收入下限為社屋的收入上限，二人家團收入下限為九千一百元。政府以此下限為計算參考售價基準，假設供樓款項佔收入的三成即二千七百三十元，供款期為二十年、貸款年利率為五厘，代入銀行的“貸款計數機”，算出總貸款額為四十一萬三千六百多元，若貸款額佔樓價的七成，則樓價為五十九萬多。以一實用面積為四十平方米的兩房廳單位計算，若實用率為七成五，按上述樓價計算，其建築面積呎價便為一千一百元。

當局表示，經屋的售價除以上述參考價作基準外，亦會因應經屋所在區域、單位樓層、座向及其他特殊因素作上、下調整。至於這些因素佔售價的參考比率多少，當局認為不宜定死一條公式，以便日後可因應經濟發展情況作靈活調整。但就強調因應這些因素而作出調整的售價，不會出現劇烈浮動的情況，調整的原則是既不應低於綜合成本，亦不應超過居民的承擔能力。

當局重申，收入上下限只為購買經屋的准入條件，經屋新樓推出後，其全幢單位的參考售價都將按上述基準，即按二人家團的收入下限計算。該收入上下限將以行政長官批示形式推出，並會適時因應本澳的經濟發展狀況調整。