淺析經屋訂價及轉售 賴偉良

淺析經屋訂價及轉售

賴偉良

淺析經屋訂價及轉售

最近，特區政府成立公共房屋事務委員會，聽取及硏究社會各界對公共房屋政策發展的意見。該委員會正在討論經濟房屋政策，當中包括經屋價格的釐定方法及轉售安排。有見及此，筆者藉本文發表對這兩個議題的一些意見。

經屋價格的釐定，大致上可以有兩種方式。第一種是以私人房屋市場的價格為基礎，然後打一定百分比的折扣為經屋售價，例如五成或七成。第二種是不與私人房屋價格掛鈎，計算價格同時考慮一系列經濟及社會因素，包括土地價格、建築成本、居民的負擔能力及受惠住戶的家庭特徵（例如有長者或殘障人士的家庭）等。

在未分析哪一種訂價方式較為理想前，筆者先討論經濟房屋政策的社會功能。經屋無疑是一種社會福利（因篇幅所限，暫時不討論社會福利概念的涵義），它除了用來滿足民衆的住屋需要外，還應用作調控私人房屋市場的手段。房屋乃人民的基本生活需要之一，如果經濟市場在這方面舉足輕重，例如大多數民衆都要依靠房屋市場滿足住屋需要，整體社會的房屋需要就不一定能受到充分保障，同時可能引致其他問題，例如部分民衆的住屋開支相對偏高等。過去六、七年澳門樓市的發展經驗，已證實此說法確有其事。因此，公共房屋政策（包括經屋政策）就應發揮“調控市場”的作用，減低後者在滿足住屋需要方面的重要性，確保所有市民的住屋需要得到充分照顧。

調控市場滿足需求

一、經屋售價不應與市場樓價掛鈎

如果大家同意筆者的觀點，那個以市場房價打折扣的計算方法，就有兩個較大的弊端。第一，公共房屋的供應，對私人房屋市場的樓價及租金的影響舉足輕重。近年澳門的私人房屋價格飆升，與經屋極少的供應量不無關係。在二○○三年至二○○九年，政府只出售共一千 ○七十三個經屋單位。除了供應量，經屋價格其實可以與同級的私樓價格，形成一種“競爭關係”，它在一定程度上可壓抑私樓價格，但前提必須是經屋價格不受私人房屋價格帶動。如果經屋售價與市場樓價掛鈎，經屋那種“調控私人房屋價格”的功能就會失去。除非我們仍然堅持政府不應實施任何介入手段，影響私人房屋市場的價格；除非大家仍然深信不疑，私人房屋市場是最適當滿足民衆住屋需要的機制，政府應盡量不干預。否則，澳門近年來樓市發展的經驗及所存在的房屋問題，似乎已令我們明白，政府在房屋範疇的介入（包括公共房屋的供應和對私人房屋市場的調控）是何等重要。因為這理由，經屋是不能失去那種“調控功能”。

經屋不應成為商品

第二個弊端是有關價格本身的合理性問題。如果經屋的訂價基礎是私人房屋的價格，那麼經屋的樓價實際上是受私樓價格所帶動。當私人房價高企時，經屋的售價自然被拉高。經屋是由政府提供予民衆的房屋福利，它不是一種商品，所以其售價絕不應單由經濟市場的價格因素所決定。更重要的是，市場價格不應被用作制訂福利政策的參照標準，因為它本身沒有合理性可言。就算今天的折扣率定為五成，樓價是一般符合申請經屋資格的家庭都能負擔；但如果私人房價在一年後再升高百分之二十，那時購買經屋家庭的財務負擔便大大加重，這樣妥當嗎？為什麼同樣是合資格的經屋住戶，兩者在住房方面的財務負擔有明顯的差距？如果經屋的售價在一年的時間裡上升百分之二十，這情況又合理嗎？

兼顧業主家庭特徵

因此，筆者建議經屋的訂價，應以建築成本、居民的負擔能力及受惠住戶的家庭特徵三方面為主要計算因素。這種的訂價方式，一來有相當程度的合理性，同時兼顧財政因素及經屋住戶的需要；二來能確保住戶的買樓及供樓開支在可負擔的水平。

二、經屋不應在市場自由轉售

現在我們討論經屋轉售的問題。如果大家認同經屋是一種社會福利，那麼無論是“一手”或“二手”經屋的住戶，都應是有同樣社會背景及住屋需要的一群。因此，經屋的轉售對象應只限於符合申請經屋資格的家庭。換句話說，當經屋業主出售其住宅單位時，就必須售予符合當時購買經屋資格的人士。而且，經屋不應被用作投資產品，變成“製造財富”的工具，所以在任何的情況下，政府都不應容許它在市場自由轉售。

增加資源可流動性

但有論者認為，為了避免經屋空置的情況及讓經屋資源能更好地使用，只需要設定禁售期和補差價，就應讓經屋在禁售期過後自由買賣。就算政府推行“封閉式”的經屋轉售制度，社會上對“二手”經屋的需求必定存在，所以經屋資源必能被充分使用。再者，在特殊的情況下，政府更可推出措施，刺激社會對經屋的需求，例如協助經濟條件相對較佳的社屋住戶購買經屋。問題可能是經屋業主的出售意慾。如果經屋只能轉售予符合購買經屋資格的人士，就算政府不干預，估計成交的價格不會太高，這無疑不能有效刺激經屋業主的售樓意慾。但是，提高他們的售樓動機，讓經屋作自由轉讓只是其中一種方法。政府可考慮其他的措施，鼓勵部分的經屋業主出售單位，例如優先購買其他（較大面積）的經屋單位，提供購買私人房屋的信用擔保等，以減少經屋空置的情況及增加經屋資源的流動性。

賴偉良

（澳門理工學院公共行

政高等學校副敎授）