澳門需要怎樣的房屋政策 賴偉良

澳門需要怎樣的房屋政策

賴偉良

澳門需要怎樣的房屋政策

近年，澳門特區政府在房屋政策範疇推出一連串改革措施，當中包括修訂社會房屋及經濟房屋的法例，成立公共房屋事務委員會等。房委會的一個重要議題，就是討論澳門未來十年的房屋發展策略，影響十分深遠。

房屋發展策略（或稱整體房屋政策）的核心，是討論如何確保民衆的住屋需要得以滿足。住屋是民衆的基本生活需要，如果說整體房屋政策的首要目標，應是確保每一位居民都能得到合適的居所，相信沒有人反對。問題是社會透過什麼的策略或手段去達成這目標，這正是整體房屋政策的主要內涵。民衆的住屋需要，主要透過政府及市場得以滿足。政府提供出租和出售的公共房屋（社會房屋及經濟房屋）予符合特定資格的家庭；市場則供應不同檔次的私人房屋，讓不同經濟條件的住戶購買或租用。政府及私人市場在滿足民衆住屋需要上的分工，便是由整體房屋政策決定的。澳門社會房屋及經濟房屋的法例，主要用來規範該兩類公營房屋的供應及相關行政程序，其實只屬於整體房屋政策下的“子政策”。

公屋為主副樓為輔

在理論層面，主要有兩種政策取向，指導政府和私人市場在房屋供應方面的分工方式：“公共房屋主導模式”及“私人房屋主導模式”。衆所周知，新加坡政府一直以來是採用“公共房屋主導模式”。當地政府為大部分的國民提供（出售及出租的）房屋，以滿足其住屋需要；私人市場只為少數中上階層供應居所。例如在二○○五年，新加坡約有百分之八十五的住戶居於公共房屋。一言以蔽之，這政策的特徵是“公共房屋為主、私人房屋為輔”。近日有立法會議員倡議，澳門應形成“公共住房為主、商品房為輔”的房地產市場格局，這乃“公共房屋主導模式”的政策方針。

相反，澳門可說是“私人房屋主導模式”的典範，直到現時為止，大部分的澳門居民都是在私人房屋市場購買或租用住屋單位；政府只為小部分民衆提供居所。在二○○八年，約有兩成的澳門住戶居於社屋和經屋。這種模式的特徵是“私人房屋為主、公共房屋為輔”。

自置率高福禍難料

上述兩種的房屋政策，哪一種較為完善？答案很難一概而論。新加坡政府提供大量的公共房屋，對私人房屋市場作高度介入，結果讓新加坡的國民能享受優質的居住環境（包括住屋單位和四周的公共空間及社區環境）。過去幾十年，房屋議題從未成為廣泛新加坡國民抨擊政府的焦點或導致政府的認受性危機。

另一方面，在二○○四年以前，雖然澳門政府採用“私人房屋主導模式”，房屋市場為大部分居民供應住屋單位，但平均而言當時的房屋價格仍在一般居民的可負擔水平之內，所以社會不存在較嚴重的房屋問題，甚至在二○○一年時已有百分之七十六點五的家庭居於自置的物業。因此，“私人房屋主導模式”不一定導致嚴重的房屋問題。但回顧澳門過去幾年的經驗，當某些經濟及社會因素出現後（例如私人房屋及公共房屋供應量偏低、大量外資湧入、民衆收入提高和人口急增等），私人市場的房屋價格（尤其樓價）便會急速上升，並超越一般民衆的收入升幅及負擔水平，形成近年的房屋問題。

萬九公屋頂多治標

其實，“私人房屋主導模式”的最大弊端，是讓民衆在滿足其住屋需要時面對一定程度的風險。當私人房屋市場的供應少或價格高昂，部分居民（尤其中等收入階層）的住屋需要就很難得到保障。除了澳門出現這個問題外，香港和內地一線城市的經驗，也同樣顯示依賴房屋市場去滿足社會的住屋需要，必然存在一定程度的風險及不穩定性。

雖然政府曾承諾，到二○一二年時共推出一萬九千個公共房屋，以滿足社會的需求。不過，就算萬九公屋能安置所有社屋及經屋輪候名冊內的家庭，之後又怎樣呢？如果政府重行舊路，繼續讓房屋市場主導房屋供應，再次控制公共房屋的規模，只滿足中下階層之住屋需要。又，如果幾年前的 “特殊因素”又出現，令房屋市場的價格急升，屆時樓價又遠超過一般民衆之負擔能力，部分居民的住屋需要未能被滿足，民怨必再度膨脹，最終我們現時面對的境況又再次呈現。

政府承擔更大責任

綜合上文分析，澳門政府的整體房屋政策應開始轉向“公共房屋主導模式”（但非像新加坡完全採用該政策模式），政府漸進地擴展公共房屋的規模，宗旨為照顧低至中等收入階層的住屋需要；並使用公共房屋的供應，輕度調控私人房屋市場的價格。整體房屋政策的基本原則應該是：政府（比市場）承擔較重的房屋供應責任，確保大多數民衆的住屋需要得以滿足；同時確定私人房屋市場的角色，只為中高收入階層供應房屋。這樣政府與私人市場的分工方式，便可盡量縮小市場不穩定性的影響範疇，長久地令居民普遍安居樂業，減少引發社會矛盾或民怨的風險因素。

賴偉良

（澳門理工學院公共行政高等學校副敎授）