分層樓宇管理權的競爭與繼承

分層樓宇管理權的競爭與繼承

近十多年，澳門迅速發展，一般居民對自己本身的權利保護的意識亦相應提升。在分層所有建築物的法律制度內，各分層所有人均知道存有管理機關（管理委員會或業主會），故紛紛召開分層所有人大會，選出分層所有人管理機關。加上近年澳門政府為鼓勵分層所有人選出管理機關及設立共同儲備基金，以提高樓宇的管理素質，透過房屋局對選舉分層所有人管理機關的分層建築物給予資助（註一）下（給予資助及協助召開分層所有人大會），分層建築物管理機關的數量日益增多。不過，由於法律不完善及理解法律有分歧，樓宇管理屢屢出現紛爭，尤其是管理機關鬧“雙胞”及管理機關繼承不清的情況較嚴重。

（一）管理權的競爭

管理權的競爭是指管理機關的“雙胞”情況，管理機關是分層建築物的執行機關（註二）。“雙胞”問題一直存在，但我們必須了解其眞正意思，這不是指某些人到澳門身份證明局註冊一個社團，叫某某大廈業主管理委員會，與經過《澳門民法典》一千三百四十四條及續後數條規定的程序選出來的管理機關同時存在，這不是管理機關的“雙胞”；也不是管理機關與事實管理人（原有管理公司）同時管理同一個分層建築物，這亦不是眞正的管理機關“雙胞”情況，只是“一廈兩管”，是執行事宜，與法律制度沒有關係。

各有依據互不承認

管理機關“雙胞”，是指一個分層建築物，同時存有兩個依照《澳門民法典》一千三百四十四條及續後數條規定的程序選舉出來的管理機關。同一分層建築物同時存有兩個管理機關，是相當複雜的問題，但是可以從法律中找到依據。管理機關由分層建築物所有人大會選舉及免職（註三），在第二次會議時，只需超過四分之一的人出席，分層建築物所有人大會便可運作，且可通過決議，包括選出管理機關（註四）。這樣的話，如果某一批人有超過四分之一的分層建築物所有人支持，在第二次會議中，便可選出管理機關。當有另一批人同時有超過四分之一分層所有人支持時，很明顯，若雙方各不相讓及各不承認，很容易會產生兩個管理機關。亦由於後者的管理機關不承認已被選出的管理機關，故之後的所有人大會並沒有解任原有的管理機關，從而產生兩個均依法選出、未有被免職的管理機關。有部分人認為在法律層面上不存有“雙胞”問題，因後者默示廢止前者，但這理論仍有爭議，“雙胞”問題實際存在。

“雙胞”管理陷於崩潰

由於管理機關是分層建築物的執行機關，故同時存有兩個管理機關，在執行上一定混亂，將使管理機關難以履行職務，亦無法行使權利，嚴重影響公共部分的管理，從而造成公共部分管理混亂。如因未能向分層所有人討管理費，從而沒有足夠的財產支付公共部分的開支。

在澳門的現實情況，管理機關“雙胞”時有發生（如廣福安花園），令分層建築物管理公共部分管理混亂；亦由於管理機關收入不足，致使其沒有能力承擔公共部分開支，尤其是管理員工的薪金，水、電等費用，亦曾有分層建築物因未有繳交公共部分的電費，使公共部分面臨斷電。

管理機關“雙胞”與分層建築物管理機關的認受性存有關鍵性聯繫，為何會有召開另一次分層所有人大會，並選出另一個管理機關？理由很簡單，是部分分層所有人不承認已被選出的管理機關，認為前者為非法的，故才會召開另一次所有人大會，選出新的管理機關。很明顯是因為現時的法律制度中，對管理機關並沒有一個確認的機制，使有人存心利用法律漏洞，使分層建築物產生混亂。

確認機制驗明正身

為解決上述問題，我們必須修改分層樓宇法律制度。修改整個法律制度是很長遠的，問題卻是迫切。故此，在修改法律制度前，必須設立一個分層建築物管理機關確認制度，避免出現“雙胞”；亦由於管理機關已被確認，“一廈兩管”現象自然不會繼續存在。

（二）管理權的繼承

管理權的繼承，主要是指管理機關的接任。由於管理機關任期最長只有兩年，並可以由一人或多人組成（註五），按法律規定，分層所有人大會及其管理機關均不具備法律人格，其性質一直受到學術界的質疑。尤其是管理機關的運作是否等同社團的機關的形式運作或以受託人身分行使職務，一直存有爭議。關於管理機關的繼承問題，在法律條文上沒有詳細規定，在學術上亦未有深入討論。

由於管理機關並沒有獨立的法律人格，只屬於執行機關，管理機關的繼承，並不是繼承法中的“繼承”概念，而是指管理機關卸任後的交接情況，無論是任期屆滿後的卸任或被解散後的卸任，管理機關在其任期內，履行其職務時，均會保管或持有屬於分層所有人的物件。

交接義務過於空泛

在現時澳門的分層法律制度中，只有一條涉及管理機關繼承規定，且其只簡單地規定管理機關須於任期終結前一個月，提交各項報吿及交出保管的文件（註六），這絕對不足夠。亦由於條文過於空泛，沒有詳細規定交接內容，只表示管理機關須交出報吿（帳目）及保管的物件，令很多分層所有人產生誤解，認為只須要繼承舊管理機關持有的物件及權利等，無須繼承舊管理機關在任期內合法承擔的義務。但這絕對是不正確的理解，因為提交帳目便意味着帳目內的權利義務，新的接任者必須承擔。

雖然管理機關有其職權及職務，但只是分層所有人大會的執行者，亦即全部分層所有人的執行者，無論其以機關形式運作或以受託人身份執行職務，僅為分層所有人名義，並不是其本身行為。故所有管理機關的合法行為，均是約束分層所有人的，如：舊管理機關聘任的管理人員，所簽署的保險合同，新的管理機關應予接收。其實，管理機關與分層所有人大會的關係可比喩為公司股東會與行政管理機關成員的關係，這樣或會比較容易理解。

責任難以一筆勾銷

因此，管理機關管有的財產，是屬於全部分層所有人，並不屬於管理機關本身。同樣，管理機關在管理期間所產生的權利及義務，亦應由分層所有人承擔。最典型的為權利強制性共同儲備金、未追收的管理費用，主要的義務為公共部分開支、管理人員薪金等。在澳門，因管理機關的繼承不清晰而出現的問題是有活生生的例子，海濱花園便是因為繼承不清而面臨斷電危險。

為良好管理分層建築物的公共部分，管理權良好的交接是必須存在的，舊的管理機關卸任後的交接，應將其所有在履行職務時所產生的權利及承擔的義務，移轉到新的管理機關；新的管理機關必須繼承舊的管理機關一切合法行為所產生的權利及義務，才能確保分層建築物公共部分有良好管理。

陳華強 （澳門法制硏究會會長）

註釋：

（一）第二五六/二○○八號行政長官批示；

（二）馮文莊：《分層所有權法律制度用書》，澳門法律及司法培訓中心出版，第一百九十五頁；

（三）《澳門民法典》第一千三百五十五條第一款；

（四）《澳門民法典》第一千三百四十七條第三款；

（五）《澳門民法典》第一千三百五十四條；

（六）《澳門民法典》第一千三百五十七條第二款。