准分層登記有何玄機?

准分層登記有何玄機?



【特訊】特區政府修改與新濠博亞「夢幻之城」的批給合同，批准其「採用分層所有權制度」，目的是協助其「融資方面的需要」，公眾嘩然。及後政府發聲明解畫卻謂容許「採用分層所有權制度」是為賭約期滿博企履約將賭場歸還政府所需要。但此一解說同樣遭到質疑，因為其他博企同樣面對同一博彩合約，也須在合約期滿後交還賭場設施，卻無需設定此制度。而證諸澳娛當年合約期滿須交還賭場設施亦未見有任何亂子，何以單對新濠博亞有如此別出心裁的安排。立法議員區錦新就此向行政當局提出書面質詢。此外，據悉政府亦準備批准金沙將酒店房間或套間以股份形式分拆出售，將酒店變豪宅，與經濟財及運輸工務兩司長屢次強調相關企業之「房間或套房皆不可進行轉讓」明顯有所牴觸，政府實應予以澄清為何出爾反爾。質詢內容如下：


書面質詢
「特區公報日前刊登第四五／二零一零號運輸工務司長批示及附件的修改批地合同，特區政府修改與新濠博亞在路氹城「夢幻之城」綜合式建築物的土地批給合同，其中除了大增其建築面積外，更批准其對建築物「採用分層所有權制度」。而政府批准之理由是「基於該項目的性質和規模，以及融資方面的需要，承批人擬將計劃中的建築物採用分層所有權制度，以便可向金融機構進行抵押的擔保，從而獲得資金全面發展該項目。」這一決定立時惹來社會的廣泛關注和疑慮。
政府公報刊登此批示的當日，由於受到質疑，當晚工務局發出新聞稿迅速回應，卻有另一版本的解說。新聞稿指出：「根據『經營娛樂場幸運博彩或其他方式轉批給』合同的規定，當有關合同期限屆滿後，營運者必須將所經營的娛樂場的獨立單位及用於博彩業務的設備及用具，包括設於娛樂場以外地方的設備及用具，歸還給政府。因應有關政策，政府須對有關土地承批人在批地上興建的綜合式建築物採用分層所有權制度，才可以日後執行上述政策。」
對同一個措施，有前後兩個完全不同版本的答案。只是，兩個答案都無法令人信服。
對前者，公眾是沒法明白為何政府獨厚博企，不惜破格處理以方便其融資，難道特區政府就是可以不避「官商勾結」「利益輸送」之嫌？至於後者的解釋更令人噴飯，因為博彩合約期滿在澳門已有前科，最近的澳娛合約屆滿，澳娛旗下的賭場，如葡京酒店的賭場，其業權歸須還政府，並沒有對整座建築物的業權構成影響。而在博彩業開放之後，不論是金沙、威尼斯人、永利渡假村、美高梅金殿，以至最近批給的銀河渡假村及威尼斯人第五六期，都同樣內設賭場，並沒有這個「分層所有權制度」，是否意味着未來就要天下大亂呢？很明顯，這是一個極為可笑的理由。
人們常說，當有人用了兩個理由來自圓其說的時候，那其中一定有一個是假的，或根本兩個都是假的。那麼，這兩個理由哪一個是假的，還是兩個都假？
猜測孰真孰真雖然饒有趣味，但更重要的是，政府雖誓神劈願表示不會容許將酒店房間或套間獨立分拆變賣。只是「分層所有權制度」是一個已有清晰概念的法律用語，並不是行政官員何以主觀隨意賦予其解釋的。當合約中用了這個「分層所有權制度」的概念，若有關博企將來因應經營上的需要而有意將酒店變成房地產之時，行政當局是否有能力迎接挑戰？
過去澳門是小社會，在「民不與富敵，富不與官爭」的處世哲學下，即使法律上存在不清晰，合約條文上存在模糊，本地商人都習慣遵循政府官員的旨意，不敢有違。但現在時勢不同，政府面對的是國際大企業，他們有整隊法律專家鑽研相關的本地法律和合約內容，有需要時完全有能力與政府周旋，在法庭上見真章。所以，法律或合約的制訂必須比過去更嚴謹，否則後患無窮。而現時在此一合約中，竟在一個已有的法律概念中附加官員的片面解釋，恐怕就不是如官員以幼稚思維認為決不會引發訴訟那麼簡單了。
況且，以現時賭場酒店的發展態勢，更多的酒店項目還陸續有來，市場根本無法消化。但如果這些酒店可做分層所有人制度來處理，即可變成豪宅出售，這將是一個龐大的利益。既然政府許可新濠博亞的酒店項目「採用分層所有權制度」，此例一開，其他博企同樣要求將公寓式酒店或酒店做物業分層登記，政府是當黃大仙一視同人有求必應呢，還是獨厚新濠而對其他一概拒絕呢？ 政府這種做法不是自招煩惱嗎？
此外，除了新濠博亞可容「分層所有權制度」外，據悉政府亦準備批准金沙將酒店房間或套間以股份形式分拆出售，以另一種形式出現，酒店變豪宅地產項目，雖殊途，但同歸。惟之前不論經濟財政司司長、運輸工務司司長及土地工務運輸局多次回覆議員質詢時都強調相關企業「房間或套房皆不可進行轉讓，亦不可作獨立業權登記」，現時若容許以股份拆售，是否就等同在不作獨立業權登記之下的轉讓出售。是否有違免公開競投廉價批予土地之原意。是否等同容許承建商以「平麵粉」的土地，製造「貴麵包」的豪宅，讓其謀取暴利？
為此，本人向行政當局提出質詢：
一．對批准新濠博亞將其建築物採用「分層所有權制度」，政府先後有兩個完全不同版本的解釋，到底孰真孰假？若後者是真的，在博彩業開放之後，多個博企的大型酒店設施都同樣內設賭場，卻沒有這個「分層所有權制度」，是否意味着若不採用「分層所有權制度」，這些博企在博彩合約期限屆滿時都無法處理有關博彩場所歸還政府的問題？
二．政府許可新濠博亞的酒店項目「採用分層所有權制度」，此例一開，其他博企同樣要求將公寓式酒店或酒店做物業分層登記，政府是一視同人有求必應，還是獨厚新濠而對其他一概拒絕呢？
三．據悉，政府亦準備批准中國金沙將酒店房間或套間以股份形式分拆出售，惟之前不論經濟財政司司長、運輸工務司司長及土地工務運輸局多次回覆議員質詢時都強調相關企業「房間或套房皆不可進行轉讓，亦不可作獨立業權登記」，現時卻又容許將酒店套間以股份拆售，是否出爾反爾？特區政府誠信何存？ 」
　　　　　　　　　　　　　　　　立法議員　區錦新
　　　　　　　　　　　　　　　二零一零年九月十七日