法律人看都市建築諮詢文本 鄭錦耀

法律人看都市建築諮詢文本

鄭錦耀
當局有意延長建築保修期（資料圖片）

法律人看都市建築諮詢文本

日前澳門特區政府公佈了“都市建築法律制度諮詢文本”，旨在修訂沿用已近二十五年的八月二十一日第七九/八五/M號法令核准的《都市建築總章程》。此前，於二○○九年十二月，澳門特區政府已針對修改《都市建築總章程》一事發佈諮詢文本。現時政府公佈的“都市建築法律制度諮詢文本”是由《都市建築法律制度》和《都市建築法律制度的行政性質規範》兩部分組成，本文從法律角度出發，有意在此提出若干關於修改《都市建築總章程》的意見。

一、增加修繕沒有使用年份建築物的制度

《都市建築法律制度》第七條第一、四款要求已建成的建築物或其獨立單位所有人須在建築物獲發使用准照日起計滿八年及隨後每隔五年對建築物進行保養及維修，使其保持良好的使用狀況，對已建成超過八年且明顯失修的建築物，土地工務運輸局可檢查。此立法用意甚好，保障了建築物在落成並開始使用後一定時間後得到保養維修，而且此後都需定期修繕，盡可能減低建築物日久失修而對公衆構成的危險因素。

狀況未明特殊處理

然而，澳門情況特殊，在回歸之前相當長的一段日子，由於法制不完善、執法不嚴等多種因素作用下，不是所有建築物的落成和使用時間政府都有記錄在案，有一定數量的建築物是在澳門建立工程准照制度之前就已存在和使用，所以不是什麼建築物都能追查到建築時間，一些至今仍有人使用但建成時間久遠的建築物，政府根本無從得知建成和使用的日期，無法判斷建築物使用至今是否滿八年，令政府部門的前線人員可能出現執法困難，這些老建築物卻十分需要定期修繕。對此本文建議對無法判斷使用年份的建築物另訂特別的定期修繕制度，使前線人員知曉該用怎樣的方式和標準，去判別此等建築物需要定期修繕的時間。

二、拆卸非法工程的拆卸令制度可再補充

《都市建築法律制度》第十二條第一款規定非法工程不具備條件進行合法化，土地工務運輸局長可命令拆卸有關工程，即使有關工程已經完成亦然，且可在拆卸令中同時命令對建築物受影響的部分進行維修或加固工程，並訂出須遵守命令的期間。此條規定了非法工程應當拆卸，但是非法工程不一定都是建造，也有些是改造，更有些是拆除，所以有部分非法工程在性質上是無法拆卸，法律對此沒有規定該如何執法。

牽涉物業登記問題

例如有一違法者意圖不作申請就拆卸一座現存的建築物然後重建為新的建築物，拆卸建築物以及其後重建的工程都是非法工程，如果土地工務運輸局在違法者拆卸建築物到一半且未開始重建時才發現此等違法行為並對之執法，建築工程固是被政府禁制無法展開，然而非法拆卸工程只進行了一半（又或者已拆卸完畢），土地工務運輸局長如何去“命令拆卸有關工程，即使有關工程已經完成亦然”？而且也不可能要求違法者將已拆去的舊樓重建回來。此時執法部門該如何執行《都市建築法律制度》第十二條的規定？

除此之外，尙有一個問題値得考慮：在前述的例子裡，物業登記上該土地是處於仍有上蓋物業，但其實土地上已無建築物的情況，違法者被執法部門執罰並依法交了罰款之後，該根據什麼法律程序去更改物業登記狀況？因為罰款的性質是對違法行為的處罰，交罰款不會令非法工程變成合法工程，不然罰款就會變相成為追認非法工程是合法工程的“行政費用”。

重建前清查除後遺

旣然拆卸工程是非法，就無法以非法工程為根據去申請改變物業登記狀況，那麼日後如需要在該土地上另建建築物，該如何申請改變物業登記上的狀況？本文認為諮詢文本中可以考慮加上此種情況的申請法律程序。然後， 如果申請拆卸工程的建築物本身早已存在非法工程，在申請重建該建築物時是否會被清查內裡有沒有存在非法工程，如果存在的話是否需繳清罰款，且經土地工務運輸局檢查評估建築物的土木結構後方可獲批重建？建議立法訂定在這種情況下申請進行拆卸工程的法律程序。（上）

鄭錦耀