加重炒賣成本 收緊樓宇按揭 規範中介樓花 政府10招遏樓市投機 2010年09月29日

加重炒賣成本 收緊樓宇按揭 規範中介樓花

政府10招遏樓市投機
2010年09月29日

　　【本報訊】促進房地產市場可持續發展工作小組（下簡稱「工作小組」）昨日闡述早前擬定的6大方向10項措施遏止樓市投機詳情，包括加重中間轉移稅等措施，加大炒家成本。政府多次重申措施是遏止投機活動，並跟進相關成效，有需要時再提出建議。同時，會密切了解社會和業界意見，以便日後推出下一步工作。

　　記者會昨於中航大廈5樓舉行，運輸工務司司長劉仕堯、經濟財政司司長辦公室主任陸潔嬋、運輸工務司司長辦公室主任黃振東、法務局局長張永春、土地工務運輸局局長賈利安、房屋局局長譚光民、金融管理局行政委員會委員尹先龍、財政局副局長容光亮等人出席。

　　劉仕堯表示：由於樓價升幅與居民收入出現差距，政府推出措施回應居民訴求，未來將密切留意市場變動，積極跟進措施成效，若有需要將推出新措施回應市場發展需要，他強調，遏止樓市投機的6大方向已提交行政長官崔世安，並得到同意。

　　參考鄰近地區推出的措施，他期望樓市能健康發展，以免對社會民生、經濟和金融市場造成影響。他重申針對供求方面採取適當措施遏止投機活動，並跟進相關成效，有需要時再提出建議。工作小組的工作是持續性的，會密切了解社會和業界意見，以便日後推出下一步工作。

　　330萬分界 澳人九成按揭

　　被問到會否擔心10項措施難以按時進行？劉仕堯指各部門有充分考慮，有信心因應公布的時間表進行。

　　6大方向10項措施的詳細內容包括：一、加重炒賣成本，遏止市場過度投機活動。政府將取消現時0.5%的中間移轉稅率，改為直接徵收物業轉移稅，並加大稅務稽查力度防止逃稅，當局爭取在10月份將有關法律草案提交行政會討論，然後再送交立法會審議。

　　二、收緊樓宇按揭，確保樓按業務穩健發展。政府將於下月發出指引，所有價值330萬澳門元或以上的物業最高按揭成數為七成；以下的物業最高按揭成數為九成，惟最高按揭貸款不超過231萬澳門元，且九成按揭成數上限只適用於澳門居民，借款人的供款與入息比率上限為一半，貸款年期不應超過借款人的正常退休年齡。

　　三、規範市場運作，引導市場持續健康發展。政府立法規管房地產中介活動，除賦予房屋局主管房地產中介業務及活動權限外，亦規範在澳門特別行政區內從事房地產中介業務公司或個人的應遵義務及權利。

　　同時，當局將立法規管「樓花」銷售制度，當中將考慮對「樓花」銷售的時間、登記制度等內容進行規範，加重「樓花」的炒賣成本。

　　四、增加土地供應，促進住宅單位供需平衡。當局將增加興建中、小型住宅單位的土地供應量，第四季推出一幅土地公開拍賣，在競投規章中將會明確規定細面積單位的興建比率、土地利用、銷售的要求及時限等。

　　政府又會制訂政策，引導發展商把工廈改建為住宅樓宇，興建中、小型面積單位住宅。

　　披露實用面積 嚴防售發水樓

　　五、第四季開始實行提高訊息透明，保障參與各方合法權益。當局將增加每月公布上一個月的房地產市場訊息，包括按區域、單位類別統計的繳納物業移轉印花稅的住宅單位的數量等內容。

　　明年初還會實施要求發展商入則時提供更詳細的資料，在樓宇建築計劃的技術資料表中加入每一用途的實用面積與建築面積比率的資料，並要求發展商按照已核准的數據向公眾披露。

　　六、採取支持措施，鼓勵租務市場加快發展。當局爭取在下月將修訂《市區房屋稅章程》的法律草案提交行政會討論，目的是降低出租房屋的房屋稅稅率，下調至與自住樓宇所課徵稅率相同。

活化工廈料增萬個中小單位
2010年09月29日

　　【本報訊】工業大廈改為中小型住宅單位有進展，除活化工廈項目外，連同工業用地更改用途，政府預計將可供應10,000個中小型單位。然而，政府所指的工業用地更改用途，可能是指路環聯生工業村，就補地價方面預料會引起社會關注。


　　運輸工務司司長劉仕堯昨日表示：活化工廈不涉回購情況，而是由業主自行決定改變用途，若想更改用途即可向政府申請改變為住宅用途，政府會制訂指引和政策，將現有工廈改建成住宅單位，特別是期望他們改建成中小型住宅單位。

　　政府會推出多方面的活化工廈政策，如作整體考慮，推動工廈業主改建為中小型單位。他強調工廈不存在強制性改建，由業主自行決定，不會出現大業主得益較多，小業主得益不到。當局亦明白將遇到不少困難，很多工廈以分層形式出售，大業主需向小業主收購始可改建，惟本澳有部分工廈屬單一業主，較有條件改建。

　　修改城規改變工業土地用途

　　另一方面，除工廈改建外，現時市場仍有工業土地，按城規發展已不宜作工業發展用途，下階段透過適當修改城規，改變土地用途，可更快變成中小型單位出售，年內會公布詳情。

　　他說，土地工務運輸局已掌握一定資料，如本澳現存有哪些工廈可作改建，並收到不少業主申請，惟需視業權人意願。劉仕堯估計全部可供應10,000個中小型單位。

　　他又解釋，中小型單位並非200、300平方呎單位，而是一般居民正在居住的700、800平方呎單位，作為規範單位面積。

劉仕堯：中小單位不推限價樓
2010年09月29日

　　【本報訊】政府早前表示會拍賣土地並限制必須興建中小型單位，惟坊間認為發展商投得土地後，會出售豪宅價的中小型單位。政府承認不會要求發展商以限價形式推出，而會掌握單位面積後，再推算其售價，總不能離開市場太遠，讓消費者明白付出的金額與價值。


　　運輸工務司司長劉仕堯昨日表示：政府已有目標土地及準備競投規章，待確定後會適時推出，要獲標者接受如落成時間等的規定。

　　他強調，拍賣必需興建中小型單位的土地，政府不會要求發展商以限價形式推出，他解釋若拍賣土地後限價，會與經屋項目相似。現時經屋項目亦是由價低者取得建築標書，造成類似經屋制度。政府已放棄此制度改由政府主導興建經屋，可按政府需求加快完成計劃，若採取限價是走「回頭路」。今次採取自由市場出售方式，是不希望與之前的經屋項目混淆。

　　售價不可遠離市場

　　劉仕堯承諾會商討透過限制面積，令單位出售價受到限制，政府掌握單位面積後，再推算其售價，總不能離開市場太遠，讓消費者明白付出的金額與真實價值，他相信能供應市場，亦讓居民按購買能力來選擇。

　　他強調推出措施後會視市場反應再作調整。

　　劉仕堯解釋中小型單位的定義是稍大於社屋和經屋，建築面積近800平方呎，詳細情況會再作公布。

　　該幅土地公開拍賣，投標價錢不會設限，同時考慮現有的經屋政策中，推出經屋亦有限價作用，未來私人與公共房屋市場如何平衡，需留待未來整體房屋政策而訂。

劉永誠：政府出招利樓市降溫
2010年09月29日

　　【本報訊】就政府推出10招促進房地產市場可持續發展，澳門建築置業商會理事長劉永誠表示支持，相信有助樓市降溫。他並認同政府公開拍賣土地和拆建工廈兩項措施有助增加市場供應量，但建議政府應從市場需求按部就班進行，以免因短時間內因住宅單位供應量大增而推倒樓市。


　　劉永誠昨接受訪問時表示：有感現時居民因樓價較高難以置業，故支持政府推出具體措施調控房價，相信有助樓市降溫，達到合適的價位讓居民考慮置業。至於政府以330萬作為樓按成數的分界線，劉永誠認為300萬左右的樓宇，屬現時普遍本澳居民可接受的水平。

　　因應市場需要增加供應量

　　他又認同政府調低出租物業稅項，將有更多業主願意把單位推出租務市場，間接推動租務市場發展，長遠更有助減少本澳的空置單位數量。

　　他又提到增加單位供應量是其中一個調控樓市方法，認同政府推出土地公開拍賣，和引導發展商改建工廈作住宅樓宇，將有助增加市場供應量。但他提醒如突然有大量單位流入市場，將造成樓市波動和推倒樓市，損害市民的經濟利益；故建議政府因應市場需要，按部就班盡快推出相關措施。

　　被問及政府將試點推出土地公開拍賣，會否重演過去筷子基拍賣土地以天價成交？劉永誠指為避免有關情況發生，政府應全權統籌土地拍賣，並在推出土地時已具備規劃的要求和建築上的限制，包括因應本地市場推出更多中小型單位，和在用料上作進一步規範。

　　至於政府如何吸引工廈業權人改建工廈成商住用途？劉永誠稱須視乎政府如何設立鼓勵計劃；但他指現時本澳製造業式微，將工業大廈重新拆建為商住用途，將會為發展商帶來更大效益，及為市場提供更多單位。

馮志強倡監管炒樓花遏樓市
2010年09月29日

　　【本報訊】對於政府推出10項措施促進房地產市場可持續發展，澳門建築置業商會會長馮志強贊同政府以330萬作為樓按成數的分界線，認為市民有能力應付300萬元左右的樓價；至於政府試點推出土地公開拍賣，馮志強認為此舉必然會令地價節節上升，但基於歐案發生後市民不接受免競投批地，有關做法未嘗不可。


　　降低經屋門檻 拍賣推高地價

　　馮志強昨接受訪問時表示：政府以330萬作為樓按成數分界線的做法合理，因300萬元左右的樓宇，一般市民有能力應付；他並認為樓價2000元1平方呎的水平合理，至於目前本澳豪宅樓價動輒5000至6000元1平方呎，市民應考慮自己是否有能力承擔。

　　就市民置業難的問題，馮志強建議政府將經屋上樓門檻降低，讓更多市民符合上樓資格。他亦批評外來炒家令本澳樓市熾熱，希望政府盡快規管樓宇炒賣，如對預售樓花等加以監管。

　　另外，就政府試點推出土地拍賣，馮志強認為此舉必然會令地價節節上升，但基於歐案發生後，市民不接受免競投批地，作為陽光政府，試行公開拍賣土地的做法未嘗不可。被問及會否擔心發展商閒置土地？馮志強稱根本沒有發展商願意將投得的土地閒置，而土地閒置的原因在於歐案發生後，本澳行政手續特別多，亦令私人工程發展項目大減，希望政府簡免部分程序。

　　至於政府引導發展商改建工廈為住宅樓宇，馮志強贊同有關措施，並認為是潮流的趨勢。

陳偉智：乏公屋供應難紓住屋難
2010年09月29日

　　【本報訊】議員陳偉智表示，即使政府短期內推出調控樓市措施，在沒有提供足夠公共房屋和車位的前提下，也無助解決有需要市民的居住問題，故質詢當局能否在今年內把永寧街HR HS地段的經濟房屋推出發售；此外，對於輪候社會房屋多年的市民，政府能否為他們明確定出3年的輪候期？


　　陳偉智就公共房屋問題提書面質詢，房屋局長在回應其書面質詢中，仍然重複運輸工務司司長劉仕堯在今年4月提出的兩招：政府將在短期內推出一幅3萬平方呎土地作公開拍賣及活化工業大廈的措施，令人感嘆的是，差不多半年過去了，這兩招到現在還是處於「將於短期內推出」的狀態。

　　基於特區政府對解決本澳居民住屋難、置業難的問題欠缺實質行動，及以科學決策為藉口拖拖拉拉，因此就算短期內推出一些調控樓市的措施，在沒有提供足夠公共房屋和車位的前提下，也無助解決有需要市民的居住問題。

　　永寧經屋可會今年發售

　　為此，陳偉智質詢政府，拖延多時的永寧街HR HS地段的經屋項目於今年中落成，有關定價問題亦初步得出結論，故此特區政府能否在今年內把永寧街HR HS地段的經濟房屋推出發售，供等候多年的輪候者購買？

　　其次，對於輪候社會房屋多年的市民，政府能否為他們明確定出3年的輪候期，而不是以臨時租務補貼措施應付，間接推高房地產市場的租金？此外，為有需要租住社會房屋來解決居住困難的市民，政府會否改變定期接受申請的僵化政策，改為在任何時候也可以接受申請，做到真正以民為本，急民之所急？

規管地產中介樓花銷售措施無期

議員指十招隔靴搔癢

熾熱炒風令本澳樓價高企不下，遠超一般市民的購買能力，社會早有意見，要求政府出招。政府昨日終推出十大調控措施，以促進房地產市場的可持續發展。但有議員批評，措施猶如隔靴搔癢，過於“輕手”，未能解決“失控”的樓宇炒賣，無助改善本澳房地產市場現存的不健康狀態。重點促進樓市健康發展的措施，如規管房地產中介活動、樓花銷售制度等法律亦未有具體落實時間表，未能顯示出政府處理房地產市場問題的決心。

李從正指出，政府推出的十大措施表面上似全面考慮到本澳房地產市場的問題，包括推出細單位、增加公佈市場信息、取消中間移轉稅等，但實際上如隔靴搔癢，甚至似在應付社會。

難打擊不良銷售

他舉例，政府雖取消中間移轉稅，但就未有規範中介人的買賣，摸貨、炒賣的行為仍會存在，取消中間移轉稅改為直接徵收物業轉移稅（印花稅），實際上規範的只是奉公守法的居民，無助打擊不良銷售手法，措施空有其名。若炒家資金充裕毋須按揭，制訂按揭貸款指引根本難遏止炒風。

李從正認為，本澳房地產市場的炒賣已失控，樓價嚴重與居民購買力脫節，政府應推出措施遏止炒賣，如根據其在本澳的物業持有量，設定不同的按揭貸款比率。炒賣中有不少為非本地居民，政府應考慮限制外地人士在本澳持有物業的數量等。

對於政府計劃增加公佈房地產市場信息，李從正認為，公佈各區樓宇實際的買賣情況，如各區樓宇成交量、平均呎價、實際成交金額、單位轉售情況等，確能讓居民置業時參考，對打擊抬價等不良銷售手法亦有幫助。但分層登記制度等法律不完善，兼顧私隱保護，相信政府要在短時間內公佈詳細數據有困難。故促請政府，隨着有關法律法規逐步完善，樓宇資訊的發佈須逐步透明，並要讓公衆可隨時查詢。

李從正強調，政府當前必須清晰本澳的房屋政策。如政府決定讓居民主要從私人市場解決住屋需要，則須從整體規劃上做好監管工作，出台措施控制失控的房地產市場，勿讓市場傾向發展豪宅單位，推出細面積單位時必須限價；如政府決定主要以公屋解決，就必須預留足夠土地，做好公屋規劃。

訂時間表顯決心

何潤生指出，政府雖順應民意推調控樓市措施，但反應較內地及鄰近地區慢。其中多個重點促進樓市健康發展的措施，如規管房地產中介活動的法律、樓花銷售制度等，都須經行政會討論、立法會通過始能實施。因此政府所推出措施未能解決現時的逼切問題。

何潤生指出，既然出台有關措施具逼切性，過去亦已曾諮詢相關規管制度，政府更應優先處理做好重點措施的立法，否則按正常的立法程序，措施出台將遙遙無期。他希望政府預計措施的落實時間，以顯示政府做好有關工作的決心。

何潤生提醒，政府在推出土地促進發展商建細面積單位時，除要嚴格規定興建比率、土地利用、銷售要求及時限等，更必須限制價格，否則細面積單位變成“精緻豪宅”，無助居民置業；有關單位更應優先售予本地居民。

本澳房地產市場較小，一旦出現泡沫，周邊行業如金融業等亦會受影響，因此政府不能單靠市場自然調節。何潤生促請政府完善房屋政策，既允許豪宅市場存在，也必須做好公屋規劃、確保私人市場中有定量中小型單位，協調各類樓宇，以便市場調整供求。還應適時公佈房屋政策及措施，讓大衆做好“上樓”考慮。