可持續房屋政策討論

可持續房屋政策討論

近年房價飛漲的現象，不僅在澳門出現，在鄰近地區如內地、香港以及新加坡等地區亦同樣出現，中央政府及香港特區政府亦積極推出相關措施為樓市降温，因為若問題處理不妥當的話，將會引發社會不同階層的矛盾。
因此，制訂房屋政策亦成為本地各界關注的話題，政府更設立包括民間各個團體及專業人士之工作小組協助政府制訂相關政策，加上最近特區推出十招壓制樓價措施，可以見到，特區是有誠意解决相問題。
我們認為，作為政府在制定政策時，如何有效及公平地使用公共資源是最重要的原則。為一班年青人及沒有能力解决住屋的人士提供協助，當然是政府首要任務，但在制訂解决房屋政策過程，特區政府亦須顧及一些在沒有靠政府協助，靠自已努力自置物業的階層，正如社會上有些聲音指出，大家都有份納稅，為何政府用自己納稅的部份去資助他人置業，從此觀察到若問題處理不當，政府好像將手指壓向一個充滿了氣的氣球，將問題由一面壓向另一面，到最後氣壓可能從一面彈回另一面，破壞社會和諧，更甚者，氣球爆破，引致社會不穩。

政府角色
在探討可持續的房屋政策之前，我們認為政府必須訂下自身的角色，作為政府，是有責任照顧市民安居的，但我們認為政府卻是沒有責任為市民置業的，房屋政策應該是推動市民置業的積極性，而非增加市民對政府的依賴性。為了博取掌聲及討好某些社團而實行的短視政策，漸漸地形成一種給市民感覺到只須要「靠惡」、「靠大聲」便可以得到政策的預期，這種情况卻是十分危險的，為蘊釀製造社會矛盾的機會不斷增加。在澳門缺乏土地資源的情况下，一個短視的政策，如運用僅餘的土地大量興建及售賣公共房屋，令將來沒有足夠的土地供應的話，只會令將來樓價更加火上加油，以及透支還未踏出校門而將來有住屋困難的年青下一代的資源，將問題引伸到下一代。
因此，我們認為一個可持續的房屋政策是重要的，而且要有以下三個重點：一、必須以社會房屋作為照顧社會最低下階層，二、確保經屋流轉量，用以滿足對住居有持續要求的年青一代，三、應該採用循序漸進的房屋政策，儘量避免與私人房地產市場產生較大衝激，對社會、經濟、甚至政冶方面帶來長遠影响。
最近香港大學的香港經濟研究中心及澳門大學工商管理學院的學者共同編制了一個名為<澳門公共房屋政策研究>的報告 (下稱「報告」)，該報告有詳盡的資料分析，我們會在下文引用該報告內一些資料及討論澳門的可持續房屋政策

可持續的房屋政策
要建立一個可持續的房屋政策，讓我們先了解現在房屋市場之現况，人口狀况，才可以訂下任何結論。
從數據顯示，澳門自置居所的比率曾在2002/03年曾高達77.7%，從表一可見到截至2009年底，沒有接受政府資助租住或購買物業在的私人樓宇的住户佔公私營房屋的總量為72.6%.， 簡單來說，這部份已經有能力置業或已有自置物業人士一直維持在一個相當高比率。當然在72.6%已置業當中，有部份中產家庭擁有一個或以上的單位，當中有投資成份，亦有害怕物業價格不斷上升，為子女預先安排置業的家庭。
從以上數據推算，現時政府要解决的主要大約百分三十的人口「住屋」問題，當中包括一些随着澳門經濟起飛而無法分享到成果的較年齢較長、貧窮及弱勢家庭、剛完成學業踏出社會而工資增長無法追上樓價升幅而希望置業的年輕夫婦。
我們再看一下政府興建公營房屋的計劃，假設政府能如期在2012完成12,000個公屋單位的話 (而非全數 19,000個單位)，公營房屋佔住宅單位總數的比例將會急升至 47%，對私人樓宇市場及已置業人士的影响將會十分巨大，可能一下子將樓價推低，令部份努力工作已置業人士，一下子便變成負資產，中產階層將會即時受到衝擊，添加社會怨氣及引起重大政冶後果，情况就如香港早年「八萬五」房屋政策，政府必須審慎評估公共房屋數目突然大幅增加所帶來的影响，正如我們在文章第一段所說，現在亞洲區樓價飛升之現象主要是由全球貨幣「量化寬鬆」政策引發熱錢流入所引起，無人能有效控制熱錢流入及無人能說得準新一輪金融風暴在什麽時候出現而熱錢什麼時候流走，因此建設如此寵大數量的公屋時，政府必須特別留心，避免好心做壞事。（正和策略研究會）